先天環境

叠翠軒位於九龍東將軍澳區,北接新都城一期商場,西繫寶康公園,南靠港鐵上蓋延伸至坑口站前有稱為 「狸小路」 的綠蔭環保徑,東傍港鐵將軍澳線終站,以東跨過山林千米開內正是風景怡人的西貢銀線灣。(寶琳原為百年前未填海前將軍澳海岸線深入處的幽靜林坳,國父孫中山當年亦擇寶琳以北後山嶺地為其母祖墳。)

緣起背景

叠翠軒 - The Pinnacle ,是由香港房屋協會發展的「夾心階層住屋計劃」屋苑,由房協與承建商共同興建。叠翠軒位於將軍澳運亨路,鄰近港鐵寶琳站,共有四座樓宇,共1424單位,於1999年落成。

設施配套

叠翠軒雖無大型會所,但仍然附設了專供住客使用的閱覽室、多用途活動室、器械健身室、託兒活動室、兒童休憩活動平台、路天茶座、專用吸煙區、月租停車場、訪客地下停車場、的士站小巴站與有蓋單車放置區。沿 「狸小路」 3分鐘慢步便是將軍澳大型游泳池、室內運動場、圖書館、及連貫將軍澳各區的單車徑與緩跑徑。

風雨同路

叠翠軒未逢全部單位入伙就開展了傳奇屋苑的戲劇性序幕,時年落成後房協不滿部分單位建築素質而與建商對簿公堂,99年後樓市又面臨經濟波動引爆撻訂潮造成空置,直到房協08、10年推售剩餘單位方使屋苑全數入伙,構成兩批隔代夾心中產互識互諒,同一屋簷下一起經營幸福,不約而同矢志愛護屋苑如祖屋的微妙處境。

撥開雲霧

2010年最後一批業主入伙期間,傳媒爆出疑似物發管理銷售方在空置期間疏於執漏並意圖掩蓋於購買過程的醜聞,期間甚至聲稱發生了團表管司聯手驅逐採訪記者的駭人事件。事件後來經新舊業主群策群力,與多方周旋查究,始作源頭浮現,揭露長久以來實情隱瞞背後人因弊端的機會終於出現。

星期六, 7月 31, 2010

案例:房協承諾維修72小時內反口不維修

案例:房協承諾維修72小時內反口不維修

時間:2010-07-24 (星期六)

單位:
叠翠軒22XC

業主: 徐先生 蔡小姐 (如傳媒朋友希望接觸業主,在業主同意下我們可私下提供聯絡方法)

檢查
:
馬生(房協職員), 黃生(房協聘請的工程顧問)

證人:業主蔡小姐, 徐太及徐生 (業主父母)

2010-07-24 星期六

蔡小姐跟據7月17日及7月23日所提交給房協的兩份維修表格,續點清楚告知馬生問題所在。

- 馬生當時立即講解給黃生作進一步的檢查。
- 當黃生檢查後,將維修方法續一告知馬生。
- 馬生跟據黃生的說法作出記錄及拍照。
- 完成所有檢查項目後,馬生便跟蔡小姐在當天約時間作出以下的維修項目。
- 詳細維修項目參看以下:

1) 全屋窗較:部份窗需要更換窗較,部份窗只需要補膠及作出調較。
2) 總水制:先試換水芯,如不行,便會爆牆,將即套水閘更換。
3) 有問題磚(已打上交叉):會先給我們批磚的顏色,批後便作出更換。

- 有關問題磚:
檢查後, 經工程人員黃生確實以下空心磚有危險, 需要更換, 他即時在磚上用水筆打上黑交叉, 及影相記錄, 說會於翌星期一聯絡業主再次確認更換磁磚之時間, 及承諾於下星期內 7月26日 - 7月30日 完工:
1) 主人房廁地下及牆身
2) 客廁地下
3) 廚房牆身

當日,蔡小姐表達過希望馬生能安排半天的時間更換所有打上交叉的磚的請求,不要分幾天時間完成一個性質單一的維修項目。
- 黃生當時說,要換那麼多磚, 不能用半天就能完成,最少要一天時間。
- 馬生還即時回應,如工程順利,正常1-2天,是足夠完成全屋畫上交叉的磚!
- 而以下問題, 馬生表示需回去查一查(?), 才能確定應如何維修
- 廁所沖水困難問題
- 廚房雲石裂紋問題


2010-07-26 星期一

馬生致電蔡小姐, 說兩個廁所沖水問題會更換缸芯!
但所有磚都不會更換, 原因是 承諾書, 說明磁磚掉下才會維修

蔡小姐跟他理論, 說星期六已確認好時間來更換已打交叉的磁磚, 但馬生辯說當天打交叉只是作紀錄, 不是更換, 及沒回覆磁磚沒有掉下,所以不會更換!
這說法,跟他於之前所說的意思,完全相反。
他現在說房協是不會更換任何沒有脫落的磁磚。
!?
奇怪的是,蔡小姐之前已有投訴在客廁浴缸旁的空心磚問題。
當時 房協工程人員也認為那12塊磚是有空心問題,有即時脫落的危險,即時在有問題的磁磚上打上交差,並於 7月22日 更換了那12塊牆身空有危險的心磚。
(7月24日) 同樣是房協工程人員上來在問題、危險的空心磚上打上交差,表示有維修需要。


為何僅僅數天內,房協就可以以承諾書免責條文來辯稱房協不會作出更換沒有即時脫落及危險的空心磚, 只會換已脫下的磚。

這不是前後矛盾嗎?

7月24日時 馬生及黃生異口同聲說會安排工人在本星期內上來更換已打交差的磁磚, 屆時還會提供磚給我們批色, 一切舉動都是證明會更換當時打上交叉的問題磁磚, 為何突然反口說現在不會更換?

房協職員馬生,當時明明指出有維修需要的項目,為何需要離開單位回去“查一查”才能確定應如何維修?請問跟隨他一起前來作是否有維修需要 的專業檢查人員,為何要跟他離開現場一起“要回去查一查”才能決定最後怎樣維修?為甚麼回去查一查後,卻反口不維修?敢問,回去查一查是查些什麼?

試問這72小時間,房協對他們所作過的維修承諾,能作如此180度改變,背後是否真的存在合理理由?

[舊聞] 修樓貪污案拘29人 歷來最大宗涉承建商房協業主法團

修 樓 貪 污 案 拘 29 人

歷 來 最 大 宗   涉 承 建 商 、 房 協 、 業 主 法 團

【 本 報 訊 】 廉 政 公 署 偵 破 歷 來 最 大 宗 的 樓 宇 貪 污 案 , 共 拘 捕 29 人 , 包 括 被 指 行 賄 的 建 築 承 建 商 、 多 名 涉 嫌 收 取 利 益 的 房 屋 協 會 職 員 及 業 主 立 案 法 團 成 員 , 懷 疑 他 們 涉 嫌 競 投 17 幢 私 人 大 廈 的 樓 宇 維 修 合 約 時 貪 污 , 涉 及 的 維 修 合 約 總 額 超 過 1,700 萬 元 。 廉 署 的 調 查 仍 繼 續 進 行 , 不 排 除 再 有 人 被 捕 。 記 者 : 謝 明 明 、 馮 永 堅

廉 署 本 周 二 展 開 代 號 「 強 風 」 的 拘 捕 行 動 , 廉 署 執 行 處 D 組 出 動 100 多 人 , 過 去 三 日 於 九 龍 及 新 界 區 展 開 大 規 模 搜 查 行 動 , 先 後 拘 捕 29 人 , 包 括 房 協 物 業 管 理 諮 詢 中 心 一 名 助 理 經 理 、 一 名 高 級 主 任 及 一 名 主 任 。 據 了 解 , 該 三 名 職 員 現 已 停 職 , 個 別 職 員 於 房 協 物 業 管 理 諮 詢 中 心 元 朗 辦 事 處 工 作 。
合 約 總 額 逾 1700 萬其 餘 被 捕 人 士 包 括 10 名 建 築 承 建 商 及 職 員 ; 三 名 建 築 顧 問 及 職 員 ; 四 間 私 人 住 宅 樓 宇 業 主 立 案 法 團 的 八 名 成 員 ; 三 間 物 業 管 理 公 司 的 三 名 職 員 , 以 及 兩 名 其 他 人 士 。
廉 署 去 年 接 獲 這 宗 合 約 總 額 逾 1,700 萬 元 的 貪 污 案 舉 報 , 指 稱 有 房 協 職 員 涉 嫌 貪 污 , 廉 署 於 是 展 開 調 查 。 據 了 解 , 廉 署 調 查 發 現 , 被 捕 的 房 協 職 員 涉 嫌 收 受 賄 賂 , 協 助 涉 案 的 承 建 商 「 拉 生 意 」 , 競 投 多 個 私 人 住 宅 樓 宇 的 維 修 工 程 合 約 。
其 中 被 捕 的 房 協 高 級 主 任 日 前 與 一 名 俗 稱 「 維 修 老 鼠 」 的 承 建 商 「 中 間 人 」 懷 疑 交 收 賄 款 時 , 被 廉 署 人 員 當 場 拘 捕 , 廉 署 人 員 其 後 在 該 名 房 協 職 員 身 上 , 搜 獲 13,000 元 懷 疑 賄 款 。
廉 署 調 查 又 發 現 , 被 捕 的 承 建 商 、 建 築 顧 問 及 物 業 管 理 公 司 職 員 涉 嫌 向 涉 案 的 業 主 立 案 法 團 成 員 提 供 利 益 , 作 為 有 關 業 主 立 案 法 團 成 員 協 助 他 們 競 投 建 築 顧 問 及 維 修 工 程 合 約 的 報 酬 。 此 外 , 涉 案 承 建 商 一 方 , 又 涉 嫌 行 賄 業 主 立 案 法 團 成 員 , 以 「 圍 標 」 形 式 競 投 有 關 樓 宇 的 多 份 維 修 工 程 合 約 。
17 幢 私 人 住 宅 涉 案據 悉 , 涉 案 的 17 幢 私 人 住 宅 樓 宇 分 別 位 於 大 角 嘴 、 深 水 、 元 朗 及 屯 門 等 地 區 ; 涉 及 的 合 約 主 要 為 大 廈 外 牆 及 污 水 渠 等 維 修 工 程 , 每 份 合 約 最 少 100 萬 元 , 以 此 計 算 , 所 涉 及 維 修 合 約 總 額 超 過 1,700 萬 元 。
廉 署 初 步 調 查 相 信 , 這 個 貪 污 集 團 運 作 超 過 一 年 , 懷 疑 涉 及 多 次 賄 賂 , 每 次 涉 及 的 賄 款 約 30,000 元 。
房 協 發 言 人 , 拒 絕 評 論 該 宗 貪 污 案 件 , 但 表 示 會 盡 量 協 助 廉 署 調 查 , 並 強 調 房 協 有 一 套 嚴 謹 防 貪 機 制
房 協 被 責 監 管 不 力【 本 報 訊 】
舊 樓 業 主 對 大 廈 維 修 管 理 知 識 貧 乏 , 遇 到 大 廈 維 修 , 房 屋 協 會 職 員 往 往 成 為 他 們 最 信 任 的 顧 問 , 不 法 之 徒 有 機 可 乘 , 借 業 主 的 信 任 貪 污 。 有 立 法 會 議 員 表 示 , 房 協 監 管 不 力 是 導 致 房 協 職 員 走 歪 路 原 因 之 一 。

「 職 員 講 乜 業 主 都 信 」本 港 舊 樓 失 修 情 況 嚴 重 , 房 協 早 年 斥 資 30 億 元 , 在 港 九 新 界 成 立 九 間 物 業 管 理 諮 詢 中 心 。 中 心 前 線 職 員 除 協 助 舊 樓 業 主 成 立 業 主 立 案 法 團 , 還 提 供 專 業 意 見 助 他 們 維 修 大 廈 。 立 法 會 房 屋 事 務 委 員 會 主 席 李 永 達 表 示 , 小 業 主 通 常 都 不 知 道 大 廈 要 維 修 甚 麼 地 方 , 以 及 如 何 揀 選 有 質 素 的 承 辦 商 , 故 只 好 詢 問 房 協 職 員 。 他 指 , 不 法 之 徒 可 借 用 業 主 對 他 們 的 信 任 , 向 業 主 推 薦 承 辦 商 , 從 中 收 取 利 益 , 「 房 協 職 員 講 乜 業 主 都 信 啦 , 房 協 又 冇 好 好 監 管 , 令 職 員 有 機 可 乘 。 」
有 房 協 員 工 表 示 , 房 協 有 一 份 承 辦 商 名 單 供 業 主 選 擇 , 但 物 業 管 理 諮 詢 中 心 通 常 只 有 數 名 職 員 「 駐 場 」 , 個 別 職 員 向 業 主 偷 偷 提 供 私 人 意 見 , 如 向 業 主 推 薦 其 中 一 間 承 辦 商 , 其 他 職 員 也 無 法 知 曉 。
房 協 物 業 管 理 諮 詢 中 心 元 朗 辦 事 處 , 有 職 員 被 指 涉 樓 宇 維 修 工 程 貪 污 案 遭 廉 署 拘 捕 。
陳 偉 良 攝
有幾多公公婆婆既血汗錢被呃??

修樓貪污「一條龍」 拘29人(綜合報道)

(星島日報報道)政府透過「房協」推出三十億元協助舊樓維修,卻被不法之徒視為「肥豬肉」,以行賄及受賄手段,批出及投取工程合約。廉署展開代號 「強風」行動,瓦解一個以「一條龍」式運作貪污集團,拘捕「房協」職員、承建商及物業管理公司職員共二十九人,懷疑他們在舊樓維修工程投標中行賄受賄及 「圍標」,涉及十七幢私人樓宇,工程合約總值逾二千萬元。
本報突發組
廉署拘捕「房協」及承建商等二十九人,為近年涉用不法手段競投樓宇維修工程最大宗貪污案。被捕二十五男四女,當中包括香港房屋協會(房協)物業管理 諮詢中心三名職員,分別是一名助理經理、一名高級主任及一名主任,其中高級主任,在收取賄款時被捕,人贓並獲,廉署調查後懷疑三人只涉及部分投標工程。
高級主任收賄款時被捕
涉案其餘被捕者包括十名建築承建商及職員;三名建築顧問及職員;四個私人住宅樓宇業主立案法團八名成員;三家物業管理公司的三名職員;以及兩名負責「搭路」行內俗稱「維修老鼠」的中間人。
消息稱,被捕等人均互相認識,以「一條龍」手法行賄及受賄,運作超過一年,在案中擔任不同角色,每當有大廈進行招標承辦建築顧問及維修工程合約時, 分別透過「洗黑錢」與受賄,批出與投得有關合約,涉及十七幢位於元朗、深水埗及大角嘴單幢式舊樓,共二十多項工程合約,每幢舊樓維修工程費約一百多萬元, 他們在過去一年,曾多次交收賄款,每次數萬元。

涉17幢單幢式舊樓

據悉,廉署早前接獲舉報,指有「房協」職員涉嫌貪污,調查發現「房協」職員涉嫌收受賄賂,作為協助承建商投得多個私人住宅樓宇維修工程合約的報酬。廉署獲得「房協」提供協助,掌握其他涉案承建商、建築顧問及「中間人」身分,進行監視及部署搜捕行動。
至本周二「愚人節」,廉署認為時機成熟,監視一名「房協」物業管理諮詢中心高級主任,發現他與一名承建商會面,疑進行交收賄款,廉署人員即將兩人拘捕,在該名「房協」職員身上搜出一萬三千元懷疑賄款。

立案法團成員受賄助「圍標」

廉署人員其後搜查多處地點,拘捕其餘二十七人調查,檢走大批文件,再發現被捕承建商、建築顧問及物業管理公司職員,涉嫌向涉案的業主立案法團成員提供利益,作為有關法團成員協助他們競投建築顧問及維修工程合約的報酬。
此外,調查又發現,有關承建商及建築顧問,涉嫌曾行賄業主立案法團成員,獲他們協助以「圍標」形式競投有關樓宇的多份維修工程合約。至昨晚,被捕各人全部獲准保釋,廉署調查工作仍繼續進行。
據悉,○五年《施政報告》,政府重點落實加快舊樓維修,透過市建局及「房協」合作,由「房協」出資三十億元,推出「一站式」樓宇管理及維修綜合計畫,擬在十年內,每年為八百幢舊樓批出貸款,進行維修工程及搞好管理。
(強風行動)

廉署控2房協職員今年提堂

(明報)2008年4月11日 星期五 11:45
廉政公署 落案控告兩名房協高級職員共四項行賄及索取賄賂罪名,今午在屯門 法院提堂。
廉署在月初展開代號「強風」的行動,拘捕29人,包括3名房協人員、10名建築承建商及職員、8名業主立案法團成員等,懷疑他們在競投17幢私人住宅樓宇維修合約時,涉嫌貪污。
今午提堂的是一名房協助理經理及一名高級主任,其餘人士獲准保釋。

星期五, 7月 30, 2010

房協必勝


(不知道我這樣想對不對,請師兄師姐指點)

執漏責任,應是售樓方賣出樓宇時,對所賣出樓宇的施工造型效果、樓宇裝修素質、樓宇已有任何設施、樓宇外牆防水、樓宇門窗防漏等結構品質的執漏承諾。

這種承諾,不是只有買夾屋才有,你買任何房子,尤其你沒看過現樓,你就有這樣的權利。
獲得有權要求售賣方執漏,這樣的權利,是相對來自示範單位的交樓樣本(清水樓),和來自賣樓方的書面口頭承諾。

現在我們看見,房協無中生有,多此一舉的“維修承諾”,非常特別,與眾不同,全城只此一家,私樓不該造次,但自家則有權妄為。

房協知道大家都會上網,知道這樓宇以前被發現有過什麼問題

好像是在叫我們別擔心啦,房協搞定一切,房協保證維修一年喔!我們應放心付這些小錢去抽樓,房協對新聞說,房協在售樓書上也如是說,房協保證維修一年!“

後來我們都知道,在這樣的承諾下,市民似乎應該忘記他過去的問題,於是結果,夾屋超額申請幾倍,報紙都這樣賣。

那為甚麼,要特別挑在我們簽訂臨時買賣合約的時候,用一張協議模樣的東西,作從來沒公開表明過的:“維修承諾保障期間,只維修功能運作不正常的, 和不因裝修造成的。”

房協是否沒本事用文字表達清楚究竟是什麼東西的什麼功能?我在擔心我是否還要為房協擔心,又,他們是否害怕成為某種受害者?

我們簽臨時買賣合約,交出十數萬積蓄的支票時,才知道原來買樓要簽這樣的同意書,我表示懷疑它是否合法,是否一種陷阱時,當時職員,拒絕解釋更多。

我又沒有辦法看到我的單位,我心想,既然房協無端想多強調你們的責任如磐石般堅定,多餘地界定維修範圍可能也是害怕被那些“濫用房協維修承諾的傢伙”所利用,我只好識趣,也無奈地簽下代表我理解你的苦衷的一張協議。

現在的處境看來,我們竟然,幾乎無差別地,全體成為了“濫用房協維修承諾的傢伙”。
讓我們從DEFECT LIST說起。

DEFECT LIST和房協說的(有限)維修責任有什麼關係?

當我們交出DEFECT LIST後,房特派協職員前來(或甚至在電話中表示拒絕前來),是否把DEFECT LIST看為伴隨著銷售帶來的責任?

我不安地認為,似乎不是。

他們好像是在提醒我們,他們似乎可以自由地,不按法例地,不按公眾所接受的合理理據地,也不打算相信我們地,堅持兩種他們發明的依據來拒絕合理的執漏要求。說他們這是新發明,是我不才,因為這真的是我聞所未聞:

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A)什麼是功能運作正常(他們不負責)?

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他們派來的合資格工程師,有權漠視邏輯和真相,定義什麼是功能運作正常;

譬如說,我們說:這個馬桶不能沖廁,怎麼辦?

他們檢查過後表示:馬桶零件運作正常啊。馬桶不能沖水?你看,馬桶零件運作正常。馬桶不能沖水,那是馬桶的事,不是馬桶零件的錯。我們賣的是馬桶零 件,你買的是馬桶零件。馬桶組裝有問題?馬桶組裝與馬桶功能運作無關。你所簽訂的協議,不保障馬桶功能運作正常,只保障馬桶零件運作正常。

這些獲政府發牌的專業人士,在房協的指派下,認真地提醒我們,我們樓價裡所買的,其實是馬桶零件,而不是馬桶。所以我們必須自行負擔重新購買安裝一個運作正常的馬桶的費用。
房協的行為(包括找什麼人來,背什麼樣的經,作什麼樣的判斷),在我看來,就是:“馬桶零件確實是你們消費者買的,你可以不要。但正常運作的馬桶, 你可沒買過。所以我們一定不賠、不修、不理,誰叫你簽了那樣的條文,你應該識趣、知足、忘記。馬桶沒有發生功效,你要自己想辦法,你覺得不開心,你應讓時 間發揮它的功效。。。”。

除了不能沖廁的馬桶這樣的素質問題,還包括了 不能躺下沐浴的浴缸,不能停水的水閘,還有其他(請補充)。

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B)什麼是裝修造成的問題(他們不負責)?

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他們派來的合資格工程師,有權漠視邏輯和真相,定義什麼是經裝修造成的不正常;

譬如說,我們把窗台木板打開來,看到石屎嚴重滲漏,擔心樓宇結構防水有問題,請他們做些檢查。

他們表示:“打開”這個行為就是”裝修“。

你打開窗台,就是裝修了該窗台,造成了該窗台“範圍”的(任何問題)滲漏,這是你的責任。但我們會造好心,幫你用玻璃膠堵塞一下窗台周邊,以便這個窗台不會繼續造成滲漏。
我們想說:等等,這不對吧?你怎麼知道這種滲漏一定是窗台造成的滲漏?

他們表示:欸,你不是裝修了嗎?你不是裝修了嗎?誰叫你裝修了嗎?所以,你只要作了任何“裝修行為”,就一定是結構問題的肇因。

這些獲政府發牌的專業人士,在房協的指派下,認真地提醒我們,我們樓價所買的結構保障,不包含拆開、打開和使用儀器所發現的問題,哪怕是一丁點的稍 為改變了他們費心所作的化妝裝飾表層,都將破壞他們此次(或許古早就已經)發明的一種規則,即任何結構問題,只要是你碰過後才發現的,就表示輸了,你不打 開不知道,你打開了才看到,你得認命,他們化妝化對了,你打開打錯了,於是他們得逞,你得擔驚。

房協的行為(包括找什麼人來,背什麼樣的經,作什麼樣的判斷),在我看來,就是:“樓宇的結構,你們不裝修,就一定沒有問題。你們消費者確實買了我 們房協聲稱樓宇素質值得拿滿意紙、結構完全不成憂慮、十年前漏水問題已完全修復、因此樓價必須參照09年樓價飆升後的正常私樓市值才去打夾屋政策折扣的水 平,至於你們在裝修時發現的結構問題,即使不容於咱們優質管理工序、屋宇署條例、建築條例或任何住宅管理條例,也不見得房協會一如她所扮演的社會角色繼續 公義合理地秉公處理,而是道貌岸然地告訴我們,誰叫你“裝修了”才發現,你有本事“不經裝修”手段而發現化妝底下的結構問題,我們才會認同這些結構問題是 賣方本來就應該合乎道德良心地確保質素的。”

除了不打開窗台看不見的外牆滲漏這樣的結構問題,還包括了 不鑿牆看不見的嵌入外牆去水喉滲漏、不拆不看見的地台下天花上石屎滲漏,還有其他(請補充)。

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屬於違法範圍的樓底高度太矮問題,這個要請師兄師姐們繼續研究,這樣的樓底高度是否已經違法,會否影響樓宇價值。但研究歸研究,還是要寫入DEFECT LIST的。

不要只因為“你覺得不好”而寫DEFECT LIST;

也不要只因為“你覺得房協願意執漏”而寫DEFECT LIST。

我們寫DEFECT LIST,考慮應包含:

(一)將來有機會出現問題時(房協已過保養期)你要負擔的額外維修成本;

(二)將來有機會出現意外時(造成傷人或天價物質的破壞)你要承擔的賠償責任;

(三)將來要維修時(屆時你已經入住了)你要付出更多的時間和精神成本;

(四)你所購置物業應有的價值(當你有需要按樓重新作MORTGAGE估價);

(五)你所居住物業所應有的結構整全(當你讓一家都安頓其中)。

房協人員提醒我們:“你們也知道這房子年期有多久啦!” 年期多久我們不知道嗎?難道政府夾心階層住屋計劃的本質是讓我們買“日久失修”的房子?

房協人員提醒我們:“你們也該知道這房子本來有過什麼問題啦!” 不是說過已經維修好了嗎?難道房協在售樓前所聲稱的維修不是維修,而只是瞞天過海的化妝?

房協人員說話的時候,背後在灌輸一種價值觀:你抽到夾屋運氣好,應該與你發現的劣質問題相抵,你應把問題看為是你運氣不好,而不是房協(卸責)責任有問題,房協(質量)監督有問題,或房協(交易)誠信有問題。

請別在這種時候告訴我們要知足,這個時候知足,即是要我們心存更大的僥倖。你不負責,我怎麼向自己和家人負責?

房協賣樓前告訴全港市民他們保一年維修,賣樓簽約前一刻才要求買家同意他們的維修責任有特別條件。這樣的如意算盤,打的是我們一定會裝修,而問題很 可能是一年後才出現。所以才會“裝修了不維修”和“一年後不維修”。裡面的必勝計算,通過各種條文告示、各種精心訂製的影像、各種人員的對答暗示,想讓我 們把“任何樓宇買賣收樓時享有的正常執漏維修”搞錯為“房協有條件的維修”,其偷換概念之居心,望諸君明察。
PPS:這些專業人員是否看多了科普書,如量子力學,知道什麼是薛定諤的貓(奧地利物理學家埃爾溫·薛定諤試圖證明量子力學在宏觀條件下的不完備性 而提出的一個思想實驗。即存放在密封盒子裡的一隻活貓,盒子裝有一粒放射性原子核和一罐毒氣。放射性原子核衰變時會放出中子,中子擊中毒氣罐,毒氣道理就 噴出殺死薛定諤的貓。由於不打開是不知道貓究竟死了沒有,而打開盒子後所產生的貓或死或生現象,是打開這個行為所造成和決定的。),以有限維修承諾(免責 協議)的條文為威,以歪曲邏輯文字遊戲為逼,去欺瞞因為買樓已身無分文不能拖延入住和因為沒有驗收經驗而滿心焦慮的夾屋消費者。

何謂個別業主無理要求?

當大家有收睇無線六點半新聞報告 , 房協回應 "此乃個別業主無理要求"
何謂無理要求 ?

1) 窗台滲水 , 要求作出專業測試並維修 ? "此乃個別業主無理要求"

2) 水閘總制不能閘水 ? "此乃個別業主無理要求"

3) 浴缸水龍頭與去水位安裝錯誤 ? "此乃個別業主無理要求"

4) 廁所 \ 牆身大量空心磚 ?"此乃個別業主無理要求"

... 房協認為這些都是無理要求 ,

Letter of undertaking

Letter of Undertaking

By the way, does 承諾書 = 免責條款 ?


(按圖放大)

延伸閱讀:

房協維修承諾竟變維修免責? [ 轉 ]


房協必勝

頭條日報 2010-07-30

頭條日報

磚頭混廢紙建牆身
叠翠軒疑偷工減料

香港樓價屢創新高,不少港人都盼以較平價錢,購入政府資助房屋。但有市民傾盡積蓄,買入由房屋協會發展的夾心階層資助房屋,卻發現單位問題多多,部份更懷疑偷工減料,有牆身只是用爛紙混入磚頭而成。房協回應反指,個別業主有不合理要求,但承諾會跟進個別的個案。

停售多年的將軍澳夾屋繍翠軒,已有十二年樓齡,○一年停售後,至年初才將六百多個貨尾單位售出。投訴人盧先生早前用二百多萬,購入一個八百多呎的單位,收 樓 進行裝修時,卻發現全屋大部份天花橫樑傾斜、水閘總閘不能閘水、窗台亦有滲漏、牆身發霉等的問題,直指「自己有被欺騙的感覺」。

有 傳媒帶同工程監督師詹濟南,到訪另一個繍翠軒單位了解,詹發現單位內部份窗戶,傾斜由十至廿多毫米,外牆瓦片出現「空鼓」,即可能會鬆脫並墮街;又有門楣 頂部並非石屎建造,只是用磚頭混雜廢紙而成,質疑能否承托牆身的力度。詹濟南批評該單位情況屬「離譜」,直指有偷工減料的情況出現。

促延長一年保養期

叠翠軒多名問題樓業主,早前於網上成立討論區,已收集約一百五十個有類似問題的單位,並已向房協反應,要求延長一年保養期。但房協回應時認為,交樓前已有 提 供「執漏」,當時並無發現有關問題。而一年保養期的制度沿用已久,無可能延長,認為只是有個別業主,提出不合理要求,而非所有單位都有問題。

太陽報 2010-07-30

太陽報

叠翠軒爛溶溶房協拒執漏

房屋協會貨尾夾屋將軍澳叠翠軒被指偷工減料及手工差劣,最後一批重售的六百四十五個單位中,竟有至少一百五十個單位出現各式各樣的瑕疵,最離譜是其 中一個 單位浴室門頂竟內藏紙皮,驗樓師直斥是偷工減料,而窗台滲水、冷氣機位歪歪斜斜更加普遍。最令業主不滿是房協拒絕執漏,推說是單位落成十多年遺留下的問 題,業主大呼搵笨,信錯房協。
盧先生指窗台拆出來的木板發霉變黑。


叠翠軒九九年入伙時質素已為人詬病,房協今年重推單位時多番強調已執妥問題,並提供一年保養。業主盧先生坦言:「早聽聞叠翠軒質素有問題,但房協話執過,我信佢,當初抽到還以為自己好彩,點知收樓先至失望,如今直頭覺得搵笨!」

「早知買私人樓好過」

盧先生以二百五十多萬元購入八百多平方呎單位,月初收樓發現單位有很多瑕疵,例如走廊門陣歪斜;浴室、廚房牆身都是空心磚,有剝落危機;窗台木板拆 出來發 現發霉變黑,明顯是滲水所致。盧先生向房協反映,但職員以無即時危險為由拒絕執漏,結果盧先生要多花十多萬元裝修,他無奈地說:「計埋呢條數,早知買私人 樓好過。」

盧先生又帶記者到另一個單位視察,該單位浴室門頂竟然內藏紙皮,驗樓師詹濟南說:「這處應該注滿石屎,好明顯係偷工減料!」

詹濟南又發現浴室牆身內藏木板、發泡膠,應為工人未拆清圍板便批盪,日後或會有滲水問題。詹濟南最近驗過十多個新入伙的叠翠軒單位,三個單位浴缸漏水,情況普遍,大部分單位都有地台斜、空心磚、天花歪斜、冷氣機位歪斜等問題,全是工人手工差所致。

不滿買樓前簽承諾書

盧先生在網上設立「叠翠軒業主俱樂部」群組,至今有一百五十個業主回應單位有問題。他最不滿買樓前房協要求買家簽署承諾書,指叠翠軒落成逾十年,只要功能正常,房協一概不負責。

房協物業策劃及發展總經理劉竟成回應說,房協出售時有告知買家樓宇情況,並展示等同交樓標準的清水房,出售前亦已經過覆檢及維修。對於業主不滿房協拒絕執漏,他認為純屬誤會,房協會遵守一年維修保養的承諾。房協發言人亦稱會找工程顧問再檢查。

叠翠軒九七年中樓市高峰期推出,平均呎價三千五百元,金融風暴後逾半業主撻訂,屋苑九九年剛入伙即遭受颱風約克侵襲,當時已有百多個單位的窗台滲水。

樓宇屬產品業主可索償

叠翠軒業主在九九年時遊行,抗議單位質素差劣。 資料圖片

【本報訊】房屋協會「新樓」叠翠軒未入伙已問題多多,房協又拒絕執漏,令業主大為氣結。

法律界人士梁永鏗指樓宇屬一種產品,出售者有責任向業主銷售符合期望的產 品,而涉事單位質素明顯未符合一般人期望,房協某程度上已有毀約之嫌:「無理由層樓變水塘都叫做合格。」如房協堅拒維修,梁建議業主保存維修單據,日後透 過小額錢債審裁處向房協索償,甚至可透過集體訴訟取回公道。

拍照記錄保留維修單據

新樓質素參差,有關方面或會諉過業主收樓時應曾經檢查,但梁永鏗指,即使業主收樓時「走漏眼」未發現單位有問題, 房協目前仍有責任要執漏。因為業主若能證明單位瑕疵在購入前已經存在,發展商便有維修責任。梁永鏗認為叠翠軒的業主若認為有需要,可考慮訴諸法庭,由法庭 判定維修責任誰屬,如業主急於入伙居住,在維修前應拍照記錄及打價,並保留維修單據,若維修金額少於五萬元,日後可透過小額錢債審裁處向房協索償。

另外,今次的事件亦揭發原來購買夾心階層住屋及居屋貨尾單位陷阱多多,因為夾屋及居屋的準業主,全部只可於正式簽 署買賣合約,並交付訂金後,始可到所購的單位「睇現樓」,之前只可看示範單位,有別於一般私樓睇現樓後才「扑錘」的做法。測量師學會前會長陳旭明質疑有關 做法不公平,「因為根本已經有現樓,點解唔畀人睇,叫人哋去睇示範單位?示範單位同你買嗰層樓一定唔一樣。」他建議下月中揀樓的居屋貨尾準買家購樓時要格 外小心。

東方日報 2010-07-30

東方日報

叠翠軒貨尾逾兩成爛樓

房屋協會貨尾夾屋將軍澳叠翠軒被指偷工減料及手工差劣,最後一批重售的六百四十五個 單位中,竟有至少一百五十個單位出現各式各樣的瑕疵,最離譜是其中一個單位浴室門頂竟內藏紙皮,驗樓師直斥是偷工減料,而窗台滲水、冷氣機位歪歪斜斜更加 普遍。最令業主不滿是房協拒絕執漏,推說是單位落成十多年遺留下的問題,業主大呼搵笨,信錯房協。
示範單位<br />叠翠軒今年推售貨尾時候,示範單位美輪美奐。 (資料圖片)

抽到「以為好彩」實搵笨

叠翠軒九九年入伙時質素已為人詬病,房協今年重推單位時多番強調已執妥問題,並提供一年保養。業主盧先生坦言:「早聞叠翠軒質素有問題,但房協話執過,我信佢,當初抽到還以為好彩,點知收樓先至失望,如今直頭覺得搵笨!」
盧先生以二百五十多萬元購入八百多平方呎單位,月初收樓發現單位有很多瑕疵,例如走廊門陣歪斜;浴室、廚房牆身都是空心磚,有 剝落危機;窗台木板拆出來發現發霉變黑,明顯是滲水所致。盧先生向房協反映,但職員以無即時危險為由拒絕執漏,結果盧先生要多花十多萬元裝修,他無奈地 說:「早知買私人樓好過。」
盧先生又帶記者到另一個單位視察,該單位浴室門頂竟然內藏紙皮,驗樓師詹濟南說:「這處應該是注滿石屎,好明顯係偷工減料!」

驗樓師:明顯偷工減料

詹濟南又發現浴室牆身內藏木板、發泡膠,應為工人未拆清圍板便批盪,日後或會滲水。詹亦驗過十多個新入伙的叠翠軒單位,三個單位浴缸漏水,大部分單位都有地台斜、空心磚、天花歪斜、冷氣機位歪斜等問題,全是手工差所致。
盧先生在網上設立「叠翠軒業主俱樂部」群組,至今有一百五十個業主回應單位有問題。他最不滿買樓前房協要求買家簽署承諾書,指叠翠 軒落成逾十年,只要功能正常,房協一概不負責。房協物業策劃及發展總經理劉竟成回應說,房協出售時有告知買家樓宇情況,並展示等同交樓標準的清水房,出售 前亦已經過覆檢及維修。對於業主不滿房協拒絕執漏,他認為純屬誤會,房協會遵守一年維修保養的承諾。房協發言人亦稱會找工程顧問檢查。
叠翠軒九七年中樓市高峰期推出,平均呎價三千五百元,金融風暴後逾半業主撻訂,屋苑九九年剛入伙即遭受颱風約克侵襲,當時已有百多個單位的窗台滲水。

付訂始睇樓欠公平 貨不對辦可索償

【本報訊】房屋協會「新樓」叠翠軒未入伙已問題多多,房協又拒絕執漏,令業主大為氣 結。法律界人士梁永鏗指樓宇屬一種產品,出售者有責任向業主銷售符合期望的產品,而涉事單位質素明顯未符合一般人期望,房協某程度上已有毀約之嫌:「無理 由層樓變水塘都叫做合格。」如房協堅拒維修,梁建議業主保存維修單據,日後透過小額錢債審裁處向房協索償,甚至可透過集體訴訟取回公道。
新樓質素參差,有關方面或會諉過業主收樓時應曾經檢查,但梁永鏗指,即使業主 收樓時「走漏眼」未發現單位有問題,房協目前仍有責任要執 漏。因為業主若能證明單位瑕疵在購入前已經存在,發展商便有維修責任。梁永鏗認為叠翠軒的業主若認為有需要,可考慮訴諸法庭,由法庭判定維修責任誰屬,如 業主急於入伙居住,在維修前應拍照記錄及打價,並保留維修單據,若維修金額少於五萬元,日後可透過小額錢債審裁處向房協索償。

陷阱重重 準買家小心

另外,今次的事件亦揭發原來購買夾心階層住屋及居屋貨尾單位陷阱多多,因為夾屋及居屋的準業主,全部只可於正式簽署買賣合約, 並交付訂金後,始可到所購的單位「睇現樓」,之前只可看示範單位,有別於一般私樓睇現樓後才「扑錘」的做法,測量師學會前會長陳旭明質疑有關做法不公平, 「因為根本已經有現樓,點解唔畀人睇,叫人哋去睇示範單位?示範單位同你買嗰層樓一定唔一樣。」他建議下月中揀樓的居屋貨尾準買家購樓時要格外小心。

蘋果日報 2010-07-30

蘋果日報

叠翠軒夾屋貨尾漏水發霉
業主轟房協誤導︰家比呃秤更嚴重

2010年07月30日
【本報訊】貨尾夾屋,滲水又發霉。香港房屋協會的將軍澳叠翠軒貨尾單位業主最近收樓,在連場暴雨過後,有業主投訴單位滲水,並發現部份牆磚空心。單位內的窗台和木板,更加因滲水引致發霉。業主不滿房協的交樓質素,遠不如示範單位,批評房協誤導。
房協今年三月推出 464個叠翠軒單位,部份業主本月收樓。業主盧先生昨向亞洲電視投訴,單位滲水問題相當嚴重。廚房內的瓷磚,部份是空心磚。廁所浴缸的水龍頭和去水位,方向都被調轉。業主也懷疑單位廁所門頂的橫樑,有偷工減料。
單位滲水,窗台和木板已濕透發霉。電視圖片
單位滲水,窗台和木板已濕透發霉。電視圖片

單位廁所門頂的橫樑露出石屎,內藏疑似紙皮,業主懷疑工人施工時偷工減料。
單位廁所門頂的橫樑露出石屎,內藏疑似紙皮,業主懷疑工人施工時偷工減料。

房協跟進瓷磚剝落

盧先生表示已多次向房協反映不滿,但房協指有關問題不會令單位有即時危險,因而拒絕為業主維修。
盧先生與十多名業主都不滿房協的交樓質素及處理手法。盧先生說:「家比呃秤更嚴重!你睇完(示範單位)後,交樓標準都唔同咗!最初以為自己好幸運買到樓,變到家都唔知究竟係咪一件好事!」
盧先生不滿在未完成交易前無法看單位,認為這是售樓程序出問題。
他要求房協將單位保養期由一年延長至三年。房協發言人表示,準買家簽了臨時及正式買賣合約前後,都不可以去看現樓。
當他們簽了轉讓契約,即「交吉」收樓之前,才可看看單位是否真空置,但並不是驗樓。房協表示,業主可向他們直接反映問題,並表示會按承諾書條文,跟進單位瓷磚剝落、喉管滲水等問題,其他問題則要視乎情況處理。

12年前引發撻定潮

今次重推的叠翠軒貨尾單位,分別為建築面積由 568平方呎至 827平方呎的兩房及三房戶,售價由 130萬元至 280萬元,平均呎價為 3000元。叠翠軒在 1999年落成,總共有 1424個單位。該屋苑可以說是「問題夾屋」,早在 12年前該屋苑最初推售時,就已有買家投訴單位滲水和有空心磚。當時正值樓市大跌,曾引發一場大規模的撻定潮。

房協認為樓宇質素符合理想

叠翠軒夾屋市價七七折推售 | 平均呎價三千 認購將踴躍
2010-3-3 大公網新聞

圖:叠翠軒於一九九八年落成,樓齡至今已十二年。房協表示,已在出售前全面檢視單位,認為樓宇質素符合理想

將軍澳地皮高價成交後,區內樓盤價格升溫,房協趁勢於今日開始,推出將軍澳叠翠軒四百六十四個夾屋貨尾單位。為回應市民置業難的訴求,房協將叠翠軒 打造成「上車盤」,以市價七七折定價,單位平均呎價為三千元,售價介乎一百三十萬至二百八十萬元。地產業界預料今期夾屋銷情將非常踴躍,估計申請者最高可 超額二十倍。\本報記者 黃俊鋒

現時房協有六百四十五個叠翠軒夾屋貨尾單位。挾著樓市向旺的氣勢,房協今日開始,推出當中四百六十四個的叠翠軒單位,均屬於全新未曾有人入住的單 位,位於第二、三及四座,建築面積由五百六十八呎至八百二十七呎,當中有三百七十八個屬於三房兩廳的大單位,另有八十六個單位是兩房兩廳。

樓市飆升同時令市民置業困難。房協今次決定「賣大包」,將叠翠軒打造成「上車盤」,以市價七七折釐定價格,單位售價由一百三十萬至二百八十萬元,平 均呎價約三千元。房協總經理劉竟成表示,定價已考慮叠翠軒近期的二手成交價,以及同區內私人樓宇的價錢,並考慮申請人士的負擔能力,認為目前定價合理,相 信申請人士有能力負擔。劉竟成說,若今期夾屋單位可全數售出,預料可為房協帶來十億元收入。

單身者亦可申請

申請夾屋的家庭每月收入必須介乎二萬三千零一元至三萬九千元,家庭總資產淨值上限為一百二十萬元,並需在申請前的兩年內,沒在本港擁有住宅或物業; 而現時公屋家庭亦可申請,而且不需作入息及資產審查。房協今期夾屋更破天荒接受單身人士申請,單身人士月入一萬九千五百元或以下,以及總資產淨值低於六十 萬元,即可遞表。業主在購入夾屋單位後,須受到五年的轉售限制,五年後業主可向房協申請作轉售用途,但需補回地價。

雖然單身人士可以申請,但預料獲揀樓的機會微乎其微。劉竟成說,夾屋揀樓次序將以核心家庭組別為優先,其後是非核心家庭,最後才輪到單身人士。「要 視乎申請人數及揀樓情況,才得知單身人士是否能揀到樓。」他表示,房協已向銀行及其他財務機構提供按揭貸款保證,買家最高可獲九成按揭。

四月抽籤月底揀樓

叠翠軒於一九九八年落成,現時樓齡已達十二年,屋苑在當年推售時曾被發現滲水、空心磚等多項涉及建築質素問題,更爆出撻訂潮。劉竟成表示,房協已為叠翠軒進行定期保養,出售前亦已檢視所有單位,確保樓宇質素理想,並為單位提供一年保養。

市民可於今日起至本月二十二日,朝十晚六期間參觀叠翠軒示範單位。房協最快於四月初為申請者進行抽籤,並於四月尾安排揀樓。

現樓齡達十二年

撇除今期,房協仍有一百八十一個叠翠軒夾屋貨尾,連同葵涌浩景臺及何文田欣圖軒,合共有三百七十四個夾屋單位。劉竟成說,初步傾向未來一次過推出餘下夾屋貨尾,但細節仍需與政府商討。

中原地產黃良昇估計,叠翠軒貨尾有望超額申請逾二十倍。他說,將軍澳區內三房單位入場價動輒三、四百萬元,叠翠軒貨尾開售市值價格偏低,可吸納不少早前在居屋向隅的白表客申請。

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屋苑在當年推售時曾被發現滲水、空心磚等多項涉及建築質素問題即房協再以屋宇年期來推卸滲水及空心磚等問題,是一種矛盾。

星期四, 7月 29, 2010

東方日報 2010-07-29 即時新聞

東方日報

房協稱會為夾屋貨尾業主提供維修服務

【10:02】2010年07月29日
【on.cc專訊】 房協物業策劃及發展總經理劉竟成在電台節目表示,早前出售的夾屋貨尾將軍澳疊翠軒,已落成一段時間。房協出售時有告知買家樓宇情況,並展示等同交樓標準的 「清水房」,出售前亦已經過覆檢及維修,對於有業主投訴,指稱房協職員以無即時危險為由,拒絕為業主修補漏水及牆身裂紋等問題,他稱相信是溝通上出現誤 會,房協會遵守為業主提供1年維修保養的承諾。

(按圖放大)

傳媒訪問 (2010-07-29 & 2010-07-30)

最新消息...

經眾多義工鄰里出力協助, 今日KEVIN師兄已先後為東方日報,無綫新聞部,亞視新聞部作採訪.

注意無綫電視曾帶同有名驗樓專家詹濟南一同進行採訪, 請各收樓業主留意今晚無綫6點半新聞.

REF: 亞視新聞 (http://www.hkatvnews.com/v3/share_out/_content/2010/07/29/atvnews_141894.html)

將軍澳疊翠軒新業主指房協有誤導之嫌
2010-07-29

房協旗下的貨尾夾屋──將軍澳疊翠軒,有新業主向本台投訴,指單位嚴重滲水,牆身的磚是空心的,與當初看到的示範單位質素有很大出入,認為房協有誤導。

盧 先生和數十個疊翠軒業主今個月收樓,隨即發現單位存在不少問題。單位的窗台的木板都因為雨水滲漏,已出現發霉情況;廚房牆身的磚,敲一敲,發現是空心的。 至於厠所門頂的橫樑,混凝土內夾雜厚紙皮。盧先生懷疑施工時偷工減料。就連房間的窗戶都歪了,左右不對稱。而浴缸去水位,原本應該在水龍頭下面,現在就掉 轉了。結果,盧先生要額外花二十萬重新裝修。他曾經多次向房協反映問題,但房協以不會產生即時危險為由,拒絕維修:「如果是從消費者角度,『呃秤』便當然 是貨不對辦。現在比『呃秤』更嚴重。你現在說可以很提供透明度地讓你看『清水房』,但怎知道你看完後,不是你買的東西,交樓標準也不同,對我們來說,所以 我們的心情,好像由一個很開心的心情,以為自己很幸運買到樓,變到現在還究竟是不是一件好事呢?」

盧先生又表示,在完成交易之前都沒機 會 看看單位,批評現時買樓程序有問題,要求房協將單位保養期,由一年延長至三年:「要簽了維修承諾書才可以簽臨時買賣合約,而簽了承諾書時,他們說過你的單 位只要是殘舊一點,但功能上沒有問題,他是不會作出任何維修、保養及更換。但問題是,我們簽的時候,根本沒有看過自己的單位。」

其實疊翠軒過去亦曾爆出類似問題,十二年前屋苑初推出時便已經有買家投訴,指單位有滲水和空心磚等多項質素問題,加上剛巧樓市大跌,結果還引發一場撻訂潮。





REF: 無綫新聞



REF: RTHK (http://programme.rthk.org.hk/channel/radio/programme.php?name=radio1/HK2000&d=2010-07-29&p=1063&e=113196&m=episode)
Part 1 (from 52:00-56:00)
Part 2 (from 12:00-30:00)
REF: 蘋果日報 (http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100730&sec_id=4104&subsec_id=11867&art_id=14293498)

叠翠軒夾屋貨尾漏水發霉
業主轟房協誤導︰家比呃秤更嚴重

叠翠軒貨尾逾兩成爛樓

REF: 太陽報 (http://the-sun.on.cc/cnt/news/20100730/00407_026.html)

叠翠軒爛溶溶房協拒執漏

REF: 頭條新聞 (http://news.hkheadline.com/dailynews/content_hk/2010/07/30/117998.asp)

磚頭混廢紙建牆身 叠翠軒疑偷工減料

星期二, 7月 27, 2010

疊翠軒樓底太矮,違反建築條例

轉自 疊翠軒之友 疊翠軒苦主網站


(按圖放大)

星期一, 7月 26, 2010

1999年立法會向房協追討賠償重估市值

(按圖放大)




星期五, 7月 23, 2010

我地個廁所地台,究竟係乜野做既呢?

我地個廁所地台,究竟係乜野做既呢?

曾經有幾位業主向我表示 , 廁所地台搵好鬼多垃圾去堆砌 , 好似人地擺風水陣就埋古錢係屋企某個角落地板下 , 我地就俾人埋垃圾....

今日有幸去到其中一位業主既單位 , 親自了解一下

原來廁所扑完地磚 , 千祈唔好俾C Fu 收工住 , 係地磚下面 , 有一層好薄既水泥 , 水泥之下就係個層唔知乜野物料做既夾層

個層物料好似人地用黎磨死皮既石咁, 好多孔 , 但又好鬆散 , 用螺絲批都"督" 得穿 , 我試過用佢黎同水泥牆磨 , 二野就散晒

當然啦 , 唔係全個夾層都係呢d 物料 , 包括有 : 勞工手套啦 , 爛磚啦 , 紙皮啦 , 木方啦 , 門頂啦 , 發保膠啦, 乜叉垃圾都有.....

佢地起樓都慳唔少紅毛泥石屎wor.... 其實個地台安唔安全ka.....

1) 個層野未有咁厚lor

2) 係咁易用手挖都挖到舊木 , 係用手得ka la, 唔駛用炮鑿 ka

3) 鑿到底就會見到呢層白色既野 , 有C Fu 話係防水 , 有C Fu 話係輕石屎 , 唔知邊個岩啦

4) 嗱 , 就係呢d 物質啦 , 唔知係乜野 , 唔知有無C Hing 知道話聲我知 , 解開我既疑團


同場加映 , 門框"涉" 大量紙皮 , 雖然 , 問過d 做工程既朋友 , "涉" 紙皮好平常 , 不過"涉" 既數量就真係多左d lor(睇相算少啦 , 業主已經掉左好大部分 , 一開始見到 , 係好誇張咁多ka)....
TKO 咁潮濕 , 如果有蟲蟲 , 都幾麻煩....


地台去水 與 水閘問題

地台去水 與 水閘問題

今日越諗越唔妥 , 房協d 解釋越諗越過份

先講水閘 :

房協到今日為止 (22/7/2010) 都繼續有向個別要求維修水閘既業主講 , 呢個水閘既作用係用黎控制出水量 , 如果出水太猛 , 可以較細d , 又話可以叫管理處上黎 , 關埋個水錶個制(你就問下可唔可以俾水錶房既鎖匙你keep lor ,水錶房係鎖左既) , 咁樣一樣可以關晒全屋既水

房協既職員 , 好心你地啦 , 你夠膽既 , 就黑紙白字覆我 , o個個水閘既作用係用黎控制出水量 , 我敢講 , 如果你夠膽咁覆 , 一定成為各份報紙既頭條 , 咁既籍口都講得出 ?

有位保險既朋友同我講過 , 有個Case自己室內總水閘壞左 , 唔整 , 結果有廁所爆水喉 , 浸緊出走廊 (理論上開左間屋既總水閘 , 就解決左) , 打落去管理處 , 就係咁岩無人聽 , 結果浸壞左架Lift , 邊個賠 ?

另一個問題 , 房協既職員又會同你講 , 上面個二個角閥 (鵝蛋形)既 , 一樣可以閘水 .

係呀 , 咁樣裝修期間 , 點樣將個二個角閥拆落黎換呀? (老實講 , 個鵝蛋形既角閥 , 真係好樣衰 , 唔換唔得...) 係未野野打落去管理處呀

依家房協已經幫我換左個水閘制 , 解決左個問題 , (唔止我 , 仲有其他C Hing 都有換) , 不過如果業主第一次上報 , 多數耍你地

如果各位仲遇到房協既職員再咁樣解釋去"耍"你地 , 請大家記低同佢對話既日期 , 時間 , 同埋個位職員既姓名 , 再e-mail 俾我地 ,有埋對話錄音仲好 , 我地自然有人會做野.

再講地台去水 :

各位業主 , 唔好諗都諗住大裝 , 地台去唔到水 , 未裝修個陣時 , 叫C Fu 攪lor
但係你地諗吓 , 如果係根本屋外條去水喉同地台太過平 , 唔夠斜去水 , 咁樣你室內點裝修 , 都去唔到水啦

到時邊個去搭棚整出面條喉呀 ?

因為已經有C 妹成功爭取到 , 係defect list 內提出地台去唔到水 , 房協先將地台去水位既地磚換左 , 嘗試整斜 d 個地台 , 結果都去唔到水 , 房協最後係要搭棚整出面條喉

致運輸及房屋局局長的公開信(初稿)

一九九九年四月二十一日,立法會曾有過《加強對夾心階層住屋計劃樓宇單位的品質控制》的討論:

****************************

立法會會議上李國寶議員問:

據報,約五百名購買將軍澳疊翠軒夾心階層住屋計劃樓宇單位的準業主,投訴他們將會接收的新單位質素欠佳及建造工程延誤。就此,政府可否告知本會,是否知悉︰

(甲) 有否發現該計劃下的其他建屋項目亦出現類似的樓宇質素欠佳及建造工程延誤問題;及

(乙) 房協會否加強監管該計劃轄下建屋項目的施工情況?

****************************

房屋局局長黃星華的書面答覆:
主席女士:

到目前為止,在夾心階層住屋計劃下,只有另一項建屋工程,因總承建商破產而導致建造工程出現延誤。房屋協會(房協)已把有關工程判予另一承建商,工程現已竣工。

鑑於疊翠軒出現的問題,房協會推行下列措施,以加強對夾心階層住屋計劃下各項工程計劃的品質控制︰
(甲) 聘用更多有關行業內的專業人士,監察建造工程每個階段的施工質素
(乙) 在地盤設立示範單位,作為衡量質素的基準;以及
(丙) 在工程接近竣工時,聘請獨立產業測量師,由他們證明單位達致令人滿意的水準,並協助買樓人士查驗單位。

一九九九年四月二十一日(星期三)

****************************

十一年後,購入該屋苑,發現所購樓宇單位,其過去之素質問題仍然存在於現日,我們作為消費者,想問房協幾條問題:

(甲)請問房協是否沒有僱用人進行過疊翠軒監察建造工程的每個階段施工質素?

如無,請問理由為何?

如有,請問這些專業人士有哪些人?

這些人的專業 資格以何方法認定?

以目前疊翠軒單位所出現的劣質施工質素情況來說,責任是這些專業人士還是房協來承擔?

房協是否能向買主與公眾解釋:房協作為疊翠軒貨尾 的銷售方,執意要求2010年疊翠軒買家,只許按房協作為樓宇維修方於買家簽訂臨時買賣合約時硬性規定要求每位買家預先簽署實質作用是“維修只限於功能運 作正常範圍“而又不據實預表於售樓書的維修承諾書,在疊翠軒現時樓宇素質根本不符合房協自己於九九年第二年(二零零零年)聲稱目的是“ 讓 參 與 房 協 工 程 的 地 盤 工 人 及 承 建 商 明 白 房 協 的 施 工 質 素 的 要 求”的“優質工序標準”時,是否承認存在只有內部才能理解的雙重標準,並利用不對稱的標準,不等的售前承諾,和不能先看現樓選購的程序來欺瞞買家?

(乙)請問房協當年是否有提供疊翠軒任何為衡量質素基準的地盤示範單位?

如有者請問與本年三月公開的示範單位有何分別?如房屋局局長當年認為示範 單位可作為衡量素質基準,請問2010年的示範單位為何不可以作為衡量素質基準?

如今年的示範單位是可作為衡量素質基準,那為什麼此次作為樓宇銷售方的房 協,在同一季度中已實施“屋宇銷售方在示範單位的展示上,規管發展商不可作出誤導”的情況下,仍然作出示範單位(包含作為交樓樣本的示範單位)與最後素質 不符的示範和暗示?

(丙)請問當年工程竣工時房協是否作出聘用了獨立產業測量師以進行房協所聲稱能協助買樓人士查驗單位的措施?如是,請問房協當年所獲是什麼樣的一 份驗樓報告,是否可向公眾全面公開,以證明當年房協在管理承建商施工上,在付諸經買家投訴經議員提問後更具體監管措施及訂立更具體的施工標準後,不存在任 何管理缺失。

我們希望運輸及房屋管理局或相關管理決策層垂顧,在貴局公開銷售疊翠軒貨尾並開放示範單位的三四月內,同一時間,政府(亦即貴局)連出三招規管承 建商發展商等樓宇銷售方不許誤導消費者;當時運輸及房屋局明確要求日後樓盤示範單位展示不可使消費者有任何錯覺。在基於信任貴局信守承諾的情況下我們向貴 局購入了疊翠軒單位,歷數個月份所有手續完成後才獲準入屋驗收,在要求房協作為銷售方而非僅僅是管理方落實質量保證的時候,遭受沒有投訴機制,沒有書面回 覆,沒有合理解釋的推搪和漠視。我們深信規限樓宇銷售誤導的政策將惠澤被不法發展商詐欺的消費者,請貴局自重,信守你們訂下的優質監管標準及有道義的明買 明賣,公道彰及貴局轄下所為。

一群為數不少的疊翠軒貨尾買家

當年房協告承建商D乜野?

法庭紀錄由匿名師兄師姐專業搜尋:

節錄:

4. By letter dated 11 August 2000 addressed to the plaintiff, Messrs Baker and Mckenzie on behalf of
HKHS asserted that the 2nd defendant had failed to duly perform and observe the terms, provisions, stipulations and specifications of the building contract with the result that HKHS had suffered loss and damage. It was alleged that the 2nd defendant had failed to carry out the works to the reasonable satisfaction of the architect and failed to complete these works by the date required by the contract. The total loss and damages certified by the architect was in the sum of $236,525,000. By the said letter, Messrs Baker and Mckenzie demanded from the plaintiff the payment of the sum of $65,615,000, the amount covered by the performance bond.
當時我請問過該位師兄:
師兄,關於Reasonable Satisfaction of the architect,是否表示,房協作為原告,有提出過一個DEFECTLIST呈堂?
師兄答我:

我相信defect list 一定有不過很難逼房協自己交出來.

不過起碼我地可以知道當年發生了:

(1)“failed to carry out the works to the reasonable satisfaction”; 和

(2)“The total loss and damages certified by the architect was in the sum of $236,525,000(include delay completion).

我們有權懷疑這些單位現在仍然是 not reasonable satisfaction 和 它l引致的 loss and damage價值不少.

既然房協有權因耀榮(承建商)不到達到 reasonable satisfaction 而 claim 番loss and damage, 我們也有權 claim番我地嘅loss and damage.


以下係該案全文:

HCA009879/2000

HCA 9879/2000

IN THE HIGH COURT OF THE

HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION

COURT OF FIRST INSTANCE

ACTION NO. 9879 OF 2000

BETWEEN

AMERICAN HOME ASSURANCE COMPANY Plaintiff

AND

KING PACIFIC INTERNATIONAL HOLDINGS LIMITED (formerly known as Yiu Wing International Holdings Limited) 1st Defendant

YIU WING CONSTRUCTION COMPANY LIMITED 2nd Defendant

Coram: Hon. Sakhrani J in Chambers

Date of Hearing: 13 July 2001

Date of Judgment: 13 July 2001

----------------------

J U D G M E N T

----------------------

1. The plaintiff is an insurance company. Its claim against the 1st and 2nd defendants is under a general agreement of indemnity ("the agreement") made on or about 30 November 1995 between the 1st and 2nd defendants of the one part as "the indemnitor" and the plaintiff of the other part as "the surety".
2. The 1st and 2nd defendants were desirous of the plaintiff executing or procuring the execution of a bond or bonds on behalf of them or which they might desire to furnish for any purpose whatsoever. Pursuant to the agreement, the plaintiff together with the 2nd defendant jointly and severally executed on or about 5 March 1996 a bond ("the performance bond") in the sum of $65,615,000 conditioned for the due performance by the 2nd defendant of a building contract entered or to be entered into between the Hong Kong Housing Society ("HKHS") as employer and the 2nd defendant as the main contractor for the carrying out and completion of the building works relating to the Sandwich Class Housing Development at Tseung Kwan O, Area 24, Tseung Kwan O, Kowloon.

3. The 2nd defendant was the main contractor under the building contract. The formal building contract was executed on or about 29 July 1996 between HKHS as the employer and the 2nd defendant as the main contractor.

4. By letter dated 11 August 2000 addressed to the plaintiff, Messrs Baker and Mckenzie on behalf of HKHS asserted that the 2nd defendant had failed to duly perform and observe the terms, provisions, stipulations and specifications of the building contract with the result that HKHS had suffered loss and damage. It was alleged that the 2nd defendant had failed to carry out the works to the reasonable satisfaction of the architect and failed to complete these works by the date required by the contract. The total loss and damages certified by the architect was in the sum of $236,525,000. By the said letter, Messrs Baker and Mckenzie demanded from the plaintiff the payment of the sum of $65,615,000, the amount covered by the performance bond. Further particulars were provided to the plaintiff's solicitors by Messrs Baker and Mckenzie in their letter dated 14 September 2000. They also asked for confirmation that the plaintiff would make payment as demanded.

5. By letter dated 19 September 2000 from the plaintiff's solicitors to the 1st and 2nd defendants respectively, the plaintiff called upon them to perform their obligations under the agreement in particular, under cl. 12 thereof. A demand was made that they deposit cash or collateral security in the sum of $65,615,000. They failed to do so and the writ was issued on 8 November 2000.

6. It is common ground that the plaintiff has not yet acceded to HKHS's demand to pay the said sum of $65,615,000 or any part thereof and that HKHS has not brought any proceedings against the plaintiff for the recovery thereof. The 2nd defendant denies that it has been in default under the building contract but instead asserts that HKHS has been in default and that HKHS is indebted to it. The 2nd defendant and HKHS are currently engaged in arbitration in connection with the building contract and it is unlikely that any award will be made before mid 2002 at the earliest.

7. It is not necessary here to set out the terms of the performance bond. It was submitted on behalf of the defendants that upon its true construction the performance bond was no more than a guarantee. On the authorities cited namely, Trafalgar House Construction (Regions) Limited v General Surety and Guarantee Co. Ltd. [1995] 3 All ER 737 and Tins' Industrial Co. Ltd. v Kono Insurance Ltd. [1998] 2 HKLR 36, it appears to be well established that a performance bond, like the performance bond in this case, is in the nature of a guarantee. On those authorities, the plaintiff would only be liable to pay HKHS under the performance bond upon proof of default on the part of the 2nd defendant in the performance of the building contract and proof of loss and damages. The plaintiff itself has taken this stand with Messrs Baker and Mckenzie in correspondence that its solicitors Messrs T S Tong & Co. had with Messrs Baker and Mckenzie in particular, the letter dated 20 November 2000.

8. The plaintiff claims against the 1st and 2nd defendants under the agreement in particular, under cl. 12 thereof. In this application for summary judgment under O.14, RHC before me, Mr. Ma, SC leading Mr. Chow, informed me that he was no longer seeking summary judgment under para. (3) of the summons namely, the declaration sought but that he was seeking summary judgment under paras. (1), (2) as well as interest and costs under paras. (4) and (5).

9. The application turns on the construction of cl. 12 of the agreement. The 1st and 2nd defendants undertook joint and several liability under the agreement (cl. 7). By cl. 1 the 1st and 2nd defendants undertook and agreed :

"To indemnify the [plaintiff] against all actions, claims proceedings, demands, liabilities, damages, costs, expenses and/or losses whatsoever in respect of any Bond or Bonds........... ."
By cl. 2, it is provided that :

"In the event of any payment being made by the [plaintiff] in respect of any actions, proceedings, claims, demands, liability, damages, costs, expenses and losses whatsoever incurred in respect of any Bond or Bonds the [1st and 2nd defendants] shall on demand, pay to the [plaintiff] or any of its associated companies for any and all money incurred by the [plaintiff] without delay and without further documentary proof on the part of the [plaintiff] that such payment was made by the [plaintiff] and is repayable by the [1st and 2nd defendants] to the [plaintiff]."

10. Cl. 1 does not state when the defendants have to indemnify the plaintiff. The obligation under cl. 2 only arises at the earliest after payment has made by the plaintiff and after demand has been made. Indeed by this application the plaintiff does not seek any relief under cls. 1 and 2 but only under cl. 12. Cl. 12 provides as follows :

"The [1st and 2nd defendants] further agree that upon any claim or commencement of any suit against the [plaintiff], in any matter indirectly or directly connected to any of the said contracts or Suretyship instrument, shall, upon demand, deposit with the [plaintiff] cash or collateral security in an amount sufficient to indemnify it upto the full amount demanded."

11. The obligation under cl. 12 is additional to the obligations under cls. 1 and 2. It is necessary to construe this clause. The words used should be given their ordinary and natural meaning. At the outset it can clearly be seen that the obligation under this clause is additional to the obligations of the defendants under the earlier clauses. Thus the use of the words "further agree". The obligation clearly is to deposit with the plaintiff cash or collateral security "in an amount sufficient to indemnify it upto the full amount demanded". The obligation under this clause is not to indemnify the plaintiff but simply to deposit cash or collateral security. The indemnity to the plaintiff has already been provided for in cls. 1 and 2.

12. As to the meaning of "claim", Mr. Ma submitted that there was no reason why its natural meaning should not apply. I agree with Mr. Ma. Mr. Lee, counsel for the 1st defendant, submitted that in cls. 1 and 2 a distinction is drawn between "claim" and "demand" as both words are used there and that therefore the word "claim" as used in cl. 12 cannot mean the same thing as "demand" which is what Messrs Baker and Mckenzie's letter should be construed as namely, only a "demand" but not a "claim". I cannot accept this submission. The fact that the words "claims" and "demands" are used in cls. 1 and 2 but not in cl. 12 does not assist the defendants. I agree with Mr. Ma that in cls. 1 and 2 there appears to be an overlap between "claims" and "demands". Also, the very last word "demanded" in cl. 12 suggests that there has been an overlap in the use of the words "claim" and "demand". A letter of demand can be both a "claim" and "a demand".

13. I was referred to A/S Rendal v Arcos Ltd. (1937) 58 LLR 287 where "notice of a claim" under a charter party was construed to mean not a precisely formulated claim with full details, but such notice as will enable the party to whom it is given to take steps to meet the claim by preparing and obtaining appropriate evidence for that purpose (in particular, see p. 292). And in Re St. Paul Fire and Marine Insurance Co. and Guardian Insurance Co. of Canada 1 D.L.R. (4th ed.) 342 the Ontario Court of Appeal held, inter alia, that the giving of notice amounted to a "claim made". It is clear from the passages in the judgments of Goodman, JA @349 and Thorson, JA @352 and 353 that the words "claim made" include but are broader than the words "writs issued" or "suits brought".

14. Under cl. 12 of the agreement the words used are "any claim or commencement of any suit against the [plaintiff]". I am satisfied that the words "any claim .......... against the [plaintiff]" are broader than the commencement of any suit. In my judgment it matters not that no action has been instituted by HKHS against the plaintiff.

15. The letter of Messrs Baker and Mckenzie dated 11 August 2000 asserted that the 2nd defendant was in breach of the building contract and provided a quantification of the claim as certified by the architect. A demand was made for payment of $65,615,000 under the performance bond. Further details were provided by letter dated 14 September 2000. It seems to me to be beyond doubt that under cl. 12 there was a "claim" against the plaintiff and that there has been a demand made on the 1st and 2nd defendants as required by cl. 12.

16. Mr. Lee submitted that the obligation under cl. 12 arises only after payment has been made by the plaintiff under the performance bond. Mr. Smith, SC for the 2nd defendant, submitted that the word "claim" must be construed to include only such a claim which could properly be made under the surety instrument namely, the performance bond, and that as there was as yet no liability of the plaintiff under the performance bond there could be no "claim" under cl. 12. I cannot accept these submissions. I see no reason to construe the word "claim" in the way suggested. It would render cl. 12 meaningless and otiose. The commercial purpose of cl. 12 was to provide the plaintiff with the deposit of cash or collateral security. As Mr. Ma has correctly submitted, nothing in cl. 12 requires the plaintiff or anyone else to evaluate the merits or demerits of HKHS's underlying claim against the 2nd defendant under the building contract. There is no need to evaluate the merit or the merits of HKHS's underlying claim against the 2nd defendant under the building contract. There is no need for the plaintiff to pay out on the performance bond until after liability against the 2nd defendant has been established and damages have been proved. This only means that the liability to indemnify under cl. 1 and the payment under cl. 2 of the agreement has not yet arisen. But the obligation under cl. 12 is additional. Once cl. 12 is activated the 1st and 2nd defendants' obligations are to deposit cash or collateral security.

17. It was also submitted by Mr. Smith that under cl. 12 what had to be deposited was cash or collateral security in an amount sufficient to indemnify the plaintiff "upto" and not "in" the full amount demanded. It was submitted that the sufficiency of the indemnity could be less than the amount demanded. That may well be so but in my view that does not assist the defendants. The effect and meaning of cl. 12 is in my view clear. If a "claim" is made against the plaintiff under the performance bond, as has been the case here, the plaintiff can in turn demand that the 1st and 2nd defendants deposit cash or collateral security up to the full amount demanded. The full amount demanded is the amount claimed namely, the amount of the performance bond $65,615,000. There is no requirement at all under cl. 12 to evaluate the underlying claim of HKHS against the 2nd defendant so as to arrive at a suitable figure of the deposit. The amount to be deposited by cash or collateral security is clearly stated to be "in an amount sufficient to indemnify it upto the full amount demanded". That amount is $65,615,000.

18. It was also pointed out by Mr. Lee that cl. 3 of the agreement provided for a deposit of the full amount of any bond issued on behalf of the 1st and 2nd defendants in the event of the liquidation or appointment of a receiver of the assets of the 1st and 2nd defendants. Under cl. 3 the plaintiff could use the money deposited to settle any claim and costs, expenses and/or loss but that the surplus, if any, was to be refunded to the defendants with interest accrued. It was pointed out that there was no similar provision for the return of surplus, if any, to the defendants under cl. 12 after payment of sums due under the performance bond. It was also submitted by Mr. Smith that as there was no provision for the payment of interest or the refund of the cash or collateral security deposited in the event that the 2nd defendant succeeded against HKHS in the arbitration, there was, therefore, an element of vagueness in cl. 12. I do not see how any of these matters assist the defendants. The meaning of cl. 12 is clear. There is nothing uncertain about its terms. The fact that there is no express provision dealing either with repayment in the event that the 2nd defendant succeeds against HKHS or interest does not make cl. 12 uncertain. The meaning and effect of cl. 12 is clear and enforceable.

19. Mr. Smith also criticised para. 4 of the statement of claim and submitted that it was equivocal as to whether the performance bond was executed pursuant to the agreement. The pleading is clear in my view and at most what has been raised is purely a technical point as to the use of the words "and/or at the request of the 1st and/or 2nd Defendants" pleaded in para. 4. No one has suggested that the performance bond was not executed pursuant to the agreement and this does not raise any triable issue.

20. In the circumstances, I am satisfied that no triable issue has been raised on the liability of the 1st and 2nd defendants under cl. 12 and the plaintiff is entitled to summary judgment.

21. I am, however, not satisfied that the plaintiff is entitled to summary judgment on its claim for interest. It seems to me that under the performance bond the plaintiff is liable to pay HKHS only after liability against the 2nd defendant has been established and damages have been proved. There is no question of any interest being payable until those events have occurred. There will be unconditional leave to defend as to the claim for interest as well as the claim for a declaration.

(Arjan H Sakhrani)

Judge of the Court of First Instance

Representation:

Mr. Geoffrey Ma, SC leading Mr. Anderson Chow instructed by Messrs T.S. Tong & Co., for the plaintiff
Mr. Lee Tung Ming instructed by Messrs C.Y. Chan & Co., for the 1st defendant
Mr. Clifford Smith, SC instructed by Messrs Deacons, for the 2nd defendant

PS:

這位師兄未曾提供此資料前,當初小弟問的是:

有無有門路嘅師兄,搵得到當年房協具體係告承建商D乜野?

假設(A) 當年房協曾經告過承建商:

(1)劣搞地台,(2)超錯浴缸,(3)空心砌磚,(4)曲線牆面,(6)起伏地面,(7)滲水外牆,(8)無能水閘,(9)喉管駁錯,(10)弱料鋁窗。。。

咁我哋就可以去問,點解房協囉得嚟告得人,又未整翻好,就呃人簽實質係為咗叫人放棄唔好追究嘅虛情假意維修承諾嚟氹人買樓?

即 使承建商錯,房協使用我地嘅稅金(夾心階層應該點都冇交少過稅)嚟管理承建同驗樓維護,作為社會所指派嘅信託管理方,無合情理咁處理翻先賣畀市民,唔合法 咁轉嫁佢地因疏忽管理造成嘅劣樓缺失到無辜買方身上,變成幾十萬以上嘅額外裝修成本(我問過1-10全中嘅話淨係整翻都要三十萬以上),同可能會係百萬級 以上因劣樓漏水或建材剝落傷人賠償,作為一個應該信守承諾同合法合情嘅服務機構,已經係嚴重缺德失責。

假 設(B)當年房協無告過承建商以上(1)-(10),只係無憑據咁唔收貨唔俾錢承建商,直至等到承建商用破產嚟豁免責任,造成要額外動用納稅人稅金嚟做最 緊要成本最低化嘅化妝欺瞞(你唔覺有咩問題你點知要掩飾D咩問題),不道德隱瞞樓宇問題,不誠實推銷有問題嘅樓宇。但求業主個個炒家心態,只顧低價上車盡 快賣出畀下家,轉嫁問題畀下一手,因而利用“無理由唔唱好你自己都接咗手嘅物業”嘅心理,而用夾硬嚟嘅方法逼買家簽晒“不承諾維修嘅維修承諾”嚟“賣住 先”。即係話房協當年唔知邊個揸旗,為咗唔想呢單野上身影響政績,一心只係想慳番筆錢避免自己要承擔重修費用,因此而唔出憑據告承建商,以免第時買家用同 樣理由嚟告仲打算夾硬化妝賣樓又唔執漏嘅房協。咁就唔係話好似(A)咁只屬於無能,而係極度無恥了。

星期四, 7月 22, 2010

超爆笑 , 房協講一套做一套 ,仲學人講什麼優質工序

超爆笑 , 房協推出 , 優質工序

http://www.hkhs.com/chi/info/qfp.asp

仲有短片
http://www.hkhs.com/chi/info/qfp_list.asp

大家去睇片 , 房協有份ka , 但講一套 , 做一套 , 大家返去睇下個浴缸就知有幾好笑
揀 Ch 08 , 揀浴缸
http://www.geodoctors.com/qfp/
仲學人教人什麼優質工序..... 唉.......

星期二, 7月 20, 2010

邊個係庄 邊個係閒 ?

早二日 , 遇到叠翠軒上一輩猛人 Teresa So
(佢係邊個 , 未係個份 夾心階層住屋 將軍澳叠翠軒收樓檢驗程序議書 既作者lor , 第一批企出黎爭取權益 , 遊行上街)

原來佢係4座低層 , 係電梯度遇到一班岩岩去完我屋企參觀既C Hing , 傾開就自然提起我 , 跟住我就打電話同佢傾左好耐...

佢覺得我地好似佢地12年前咁 , 未收樓就已經聚埋一齊 , 一齊抗爭爭取應有權益
不過 , 佢話12年前 , 佢地既待遇同我地好唔同 :

12年前 , 佢地係庄 房協係閒 咁 , 12年前 , 有一半一撻訂 , 所以到最後 , 佢地係可以少少野 , 房協都即刻換俾佢 , 例如打去 , 就咁話隻門花左 , 房協就叫你去領隻新門

不過 , 依家完全相反 , 好似 房協係庄 我地係閒 , 因為我地個個既心態係真好彩 , 咁都仲買到夾屋 ,有乜野都吞聲忍氣咁接受

加上房協既手段高明 , 一開始就要我地簽左個份 承諾書 , 係我地既心裡面已埋下底線 , 要我地知道 , 有d 野係唔會換 , 你地唔好嘈啦.....

對我而言 , 手工奇差 , 都可以用傢俬遮遮掩掩 , 不過底線係間屋一定唔可以有結構性問題 , 例如天花批盪剝落露出鐵锈(小弟間屋既主人房廁所天花就係有咁既情況) , 外牆 , 窗邊滲水 , 屋內總閘水制不能閘水

呢 d 問題 , 我地一步都唔可以退.

房協依家發現 外牆 , 窗邊滲水 , 一開始一定唔肯係外面搭柵維修 , 係室內伸手可及既地方o即 玻璃膠就算 , 如果見到 窗邊滲水, 浸到塊窗台木板隆起 , 就油油就算

外面滲水 . 就室內o即 玻璃膠 , 根本唔係解決問題 , 最終一定要迫令房協要係外面搭柵維修 , 否則後患無窮...

我既情況仲好笑 , 主人房廁所天花批盪剝落露出鐵锈 , 佢話C Fu 上黎批灰油油就算 , 唔係呀 , 點都用炮打到去石屎 , 再磨番鐵锈 , 做返防锈 先批灰啦

依家房協越黎越過份 , 有C Hing \ C 姐反映 , 佢地掀起窗台木板 , 已經滲水霉晒 , 房協入黎 , 睇完之後連塊木板(證據) 都"幫" 佢掉左 , 十分過份. (俾著我我一定報警 , 我200幾萬買層樓 , 就包埋塊木板 , 佢係我既財產 , 佢點解可以入屋掉左我既野 ????)

管理委員會第八十三次常務會議會議記錄

是次會議日期為2010年6月22日

下載GoogleDoc上的附件

星期一, 7月 19, 2010

寓居疊翠 - 有感

寓居疊翠 - 有感

想起揀樓簽臨時買賣合約那天,相信大部份師兄都像我一樣,懷著既興奮又緊張的心情到房協揀樓,感覺就像去簽結婚証一 樣。我想,妻子是自己選擇的(對不起,師姊們是選夫);至於外父外母,有幸的話,婚前都見過面。但是那一群姻親,襟兄弟、妯娌、大舅、姑奶、姨仔等等,卻 是擺酒那天之後才得見盧山真面目,而且有這樣那樣的問題(口舌招搖、面目猙獰、說長道短 . . . ) 要加入一個族群,又無法調整現狀,又可以怎樣呢?我想,只能處之泰然吧!

人生苦短,不管是天堂還是地獄,作為人生歷程的旅客,不過想有個立足點,於此寓居而已。有幸能發跡者,在此寓居幾年;若愛上這裡,決定長住,也不過在此寓居廿、三十年而已!

就 像上幾代的長輩,因各種理由,攜著一兩個行李箱就來到香港,有感客旅寄寓於此,門牌就寫上「陳寓」、「李寓」等,意謂在此不過暫居而已,總有一天自己會衣 錦還鄉,落葉歸根的;不然,也會到他鄉尋找烏托邦的。台灣人說:「有恒產才有恒心」,面對著這個千窘百孔的居所(恒產),看來也只能處之泰然。忘記了是哪 位哲人智者說:「若不能改變這個世界,就只能改變自己對這個世界的看法!」寄語面對著新居感覺不如人意的師兄:不要太傷心、氣餒!鄰居,守望相助!

共勉之!

MK1516

星期六, 7月 17, 2010

與房協職員對答技巧

今日終於同房協既物業發展部電話交鋒 , 最後又係攪到我發晒火咁o趙佢
綜合各位C Hing 既經驗 , 加上今日本人既經驗 , 發覺佢地答問題係有一定要公式 , 既然你有Template , 我地點會無呀 ?

另外 , 同佢地對答 , 最緊要惡 同埋要快過佢講 , 令佢知道我地係知道佢地既答覆 , 我地係唔會接受既!

牆身不平 , 空心磚 等預左唔整 , 無同佢嘈

室內水閘總制


佢基本上得三個答案 :

1) 水閘總制上面有二個蛋型制係可以關左廚房洗手盤既水


or


2) 水閘總制係擰盡左都係有水流既


or


3) 水閘總制其實用黎控制出水量 (呢個係我聽過最滑稽既答案)
當佢一提到 室內水閘總制 , 佢第一句想開口 , 我已經叫停佢.

我 同佢講 :

"我知你會同我講乜 , 一係話上面有二個蛋型制係可以關左廚房洗手盤既水 , 一係話擰盡左都係有水流既 , 一係話水閘總制其實用黎控制出水量"


"你唔駛再講 , 總之你答我 室內水閘總制 既功能係乜 ? "


職員答 : "閘水"


我 : "依家閘唔到水 , 功能有問題 , 你約時間上黎整啦"


之後佢就無聲出....




浴缸龍 頭同去水位唔同方向

佢基本上得二個答案 :

1) 示範單位已經係咁裝 , 功能無問題 , 係唔會維修


or


2) 龍頭出到水 , 去水去到水 , 功能無問題 , 係唔會維修

好啦 , 我地就逐點傾

>>1) 示範單位已經係咁裝 , 功能無問題 , 係唔會維修

示範單位如果玻璃有裂痕 , 咁樣我地間屋係未玻璃有裂痕都唔整 , 示範單位錯 , 唔代表我地要接受呢個 錯

如果你要講示範單位 , 我就同你講示範單位 , 示範單位d 牆有無灣灣曲曲 ? 既然無 , 點解我地d 單位會灣灣曲曲

如果你要我接受示範單位既浴缸龍頭同去水位唔同方向 既話 , 你就同我執返牆身唔好灣灣曲曲 , 你揀 , 浴缸 or 牆身 ?


>>2) 龍頭出到水 , 去水去到水 , 功能無問題 , 係唔會維修

唔 好同我玩混淆視聽 , 分清楚係三樣野 :

i) 龍頭


ii) 去水


iii) 浴缸


龍頭出到水 , 去水去到水係 i ) 同 ii) 無問題 , 我依家係講緊 iii)

係 iii) 浴缸功能有問題 , 唔可以趟下! 唔好分散我注意力!

我今日同佢既對話係 :

職員 : "關於個浴缸..."


我 : "得啦 , 你唔駛講 , 我知你想講乜 , 你話示範單位係咁 , 功能無問題 , 跟住你又會講 龍頭出到水 , 去水去到水 , 功能無問題"


"我依家同 你講 龍頭出到水 , 去水去到水 係龍頭同去水無問題 , 我依家係講緊浴缸"


"咁樣我問你 , 浴缸同企缸既分別"


佢唔 答... 我未自問自答lor....


"企缸 係企係度沖涼 , 浴缸係瞓係度沖涼 , 依家我瞓唔到係度沖涼 , 浴缸功能有問題 , 你明唔明"


職員 "其實示範單位呢..." (佢都未開始講 , 我就打斷左佢)


我 : "我知你想講乜 , 你話示範單位都係咁裝, 你唔好癲啦 , 如果示範單位玻璃窗裂左 , 係未代表


我個單位既玻璃窗裂左你都唔整呀 "


職員 : "其實我都係傳話既啫"


我 : "我都知你打份工啫 , 不過你d 答案都係令我好忟lor"

星期日, 7月 11, 2010

房協12年前是如何維修執漏? [ 轉 ]

鳴謝 家在疊翠 同意轉載

有新朋友問12年前房協是如何進行維修執漏,什麼肯執?什麼不肯執?

當年房協由於監管不善,導致本苑樓宇建築質素問題多多,在眾多業主群情洶湧據理力爭和強大的輿論壓力下,房協不得不為叠翠軒維修執漏,花了不少功夫。

有些樓宇問題只要是被發現而業主提出要求,房協都不會拒絕維修:

  • 所有滲水或漏水問題
  • 鋁窗鬆脫
  • 浴缸水龍頭倒轉安裝
  • 更換柚木地腳線
  • 浴室或廚房地台去水倒斜或不夠斜
  • 浴缸牆身磁磚透水或漏水落浴缸底
  • 窗台板空心
  • 所有操作性的問題,例如門窗、鎖鉸、潔具、水電設備等
  • 所有涉及結構、安全、耐用等問題,例如批盪起殼、空心磁磚、地板鬆脫等
  • 所有較為明顯的崩裂、刮花、裂紋、撞凹、甩青、污漬等

另一些問題房協可能不肯作出維修的,通常是因為手工欠佳而影響美觀性和牽涉到大量及複雜的維修工序,例如:

  • 坭水批盪彎曲不平直

  • 天花線地腳線彎曲不平直

  • 磁磚鋪砌凹凸不平

  • 地台近牆角位傾斜不平

  • 門框彎曲不平直和門罅疏

  • 油漆粗糙不平均不平滑

上述問題房協雖說不肯維修,但是如果涉及範圍較小或較容易做的,房協亦有可能為個別單位嘗試作出改善。 可是由於要解決這些問題牽涉複雜的維修工序,而房協並沒有按正確的工序徹底將問題處理,因此改善後的效果仍然遠遠低於原來應有的水平。

此外,房協與業主就上述維修問題的爭議,據知亦曾以其他折衷的方法解決,例如:

  • 以某一金額作為業主自資進行維修的補償

  • 提供材料,由業主自行找裝修師傅負責安裝

  • 為業主將單位內不需要的裝修或間格拆除,以便業主進行裝修

  • 為業主提供裝修工人協助業主進行裝修

以上就是對十二年前房協為叠翠軒單位維修執漏的一些記憶。