星期四, 7月 08, 2010

房協維修承諾竟變維修免責? [ 轉 ]

鳴謝友站 《家在叠翠》 同意轉載

房協出售夾屋貨尾單位,於簽署臨時買賣合約時有一份有關維修的「承諾書Letter of Undertaking」, 任何人驟耳聽來都會認為這是一份房協向新業主作出維修承諾的交件,但是魔鬼在細節裡,這份所謂「承諾書」的內容大部份都是房協對單位維修的免責條款,維修 承諾竟變維修免責。

整份「承諾書」當中, 提到房協維修承諾的只有第2條:「。。。「賣方」茲承諾。。。盡快維修任何磁磚掉下、油漆剥落、地板木條斷開、窗口玻璃破裂、窗口及喉管漏水及更換。。。不能正常運作的電器設備」。

房協雖然對上述樓宇問題提供了維修承諾,可是一個單位內大大小小構件幾十樣,又豈是只得上述這幾個項目的問題? 沒有提及的問題豈不是讓房協完全免責嗎?

「賣方沒有任何責任」「不會將之拆換」「不涵蓋」「不須向買方負責」

除了第2條以外,其他所有條文幾乎都是房協的一些免責條款,全部的字眼都是「賣方沒有任何責任」、「不會將之拆換」、「不涵蓋」、「不須向買方負責」等等。

作為一份「承諾書Letter of Undertaking」,是其中一方向另一方對某件事提供額外承諾和保証的文件,通常是由提供承諾的一方單獨簽署。 房協這份承諾書,抬頭第一行「由:香港房屋協會(賣方)提供予叠翠軒(該物業)之買家(買方)」,清楚地說明了這是房協向新業主提供的一份承諾。 既然如此,「承諾書」理應由房協自行簽署, 但是現時卻要新業主(買方)的簽署「確認」。


房協這「承諾書」為什麼有這麼多免責條款?

為什麼要新業主簽署確認?

何不索性將它稱為買賣雙方之間的「維修協議書」?


房協這份「承諾書」的目的當然是對維修的問題卸責,而這些維修問題很可能已經是預知的。 它不僅要卸責,還要新業主同意和確認它卸責的「合法性」。 這份「承諾書」在申請階段的售樓書內並無提及,在揀樓階段的售樓說明書悄悄地加入了「維修承諾書」的說法,直至簽署臨時買賣合約時新業主才知道這「承諾 書」的內容。 如果房協於申請階段表明有這份充滿了免責條款「維修協議書」,相信必定被輿論責難,並且對它的樓宇質素提出嚴重質疑,於是房協便弄出了這份「承諾書」藉此 混淆視聽。

我會這樣地去理解房協這份「承諾書」:


這「承諾書」是房協向新業主提供的一份額外的維修承諾和保証,因此其內容只對房協的一方具有約束力,新業主不會因這「承諾書」而失去任何要求房協對物業進行維修的權利,房協亦不會因這「承諾書」而免除任何對物業進行維修的責任。

其實可能房協並不是希望藉著這份「承諾書」橫蠻無理地拒絕新業主提出的合理維修要求,不過是想唬嚇一下我們善良的業主,好讓我們為免麻煩主動放棄提出維修要求而自掏腰包進行維修,這樣房協就可省回一大筆吧。

這裡想再談一談這份「承諾書」的一些「卸責條款」,第1條中房協指:。。。由於屋苑落成已超過十年,該物業內之裝置和設備的外觀未必能保持全新面貌,只要其功能運作正常,。。。不會。。。將之拆換

首先,房協在2010年3月2日夾屋開售時的新聞稿中宣稱:房協一直為這些未出售的單位進行定期保養,出售前亦詳細檢查和修葺,確保樓宇質素合乎理想,房協總經理(物業發展)劉竟成亦在接受報章訪問時說:一直有維修保養,交樓前亦重新審視過,以市場水平交樓,售後有一年保養,令買家安心。(太陽報)。

因此,雖然「屋苑落成已超過十年」,但是房協「一直進行定期保養,出售前亦詳細檢查和修葺,樓宇質素合乎理想」,將「以市場水平交樓,售後有一年保養」。 所以房協現時不能以「屋苑落成已超過十年」為理由,而以低於市場應有水平交樓,更不應推卸應有的維修責任,否則房協就是發表失實陳述對買家進行誤導了。


第二,什麼是「功能運作正常」呢?


一個物業單位裡面每一件構件的每一個小節都有它不同的功能,「功能運作正常」就是要在其操作、安全、結構、耐用、舒適和美觀等各方面達到應有的標準水平。 坊間找到的驗樓檢查清單就是對不同構件的這些功能逐一作出檢定。

有關樓宇質素的應有標準水平坊間不乏參考資料,亦可參考有線電視的驗樓個案,或者房協的優質工序系列,而這些標準水平都是源自建築業內一套更客觀專業嚴謹的規範,可以參考建築署出版的General Specification of Building,或房屋委員會出版的Specification Library CD-Rom

試舉例有關牆身及天花飾面(批盪)準確度的標準水平,如果根據建築署出版的General Specification of Building 可參考 page 274 Clause 18.19, Accuracy for wall and ceiling finishes 的規定:
「Finish wall and ceiling finishes to a true plane and to correct line and level. Maximum deviation permitted in surfaces shall be 3 mm from a 1800 mm straight edge. Angles and corners shall be right angles unless otherwise required, with walls and reveals plumb and square. 」
  • 大意是牆身及天花批盪的表面需做到平正筆直。
  • 每1800mm長度的直邊,其表面所容許的誤差為3mm。
  • 除非另有要求,角位及轉角位需與牆身形成直角及表現垂直與方正。
由此可見,建築業內這套規範是非常嚴謹,因此業主可根據自己實際需要,將收樓後的維修問題向房協如實提出要求跟進,房協理應責無旁貸。


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