星期五, 7月 30, 2010

房協必勝


(不知道我這樣想對不對,請師兄師姐指點)

執漏責任,應是售樓方賣出樓宇時,對所賣出樓宇的施工造型效果、樓宇裝修素質、樓宇已有任何設施、樓宇外牆防水、樓宇門窗防漏等結構品質的執漏承諾。

這種承諾,不是只有買夾屋才有,你買任何房子,尤其你沒看過現樓,你就有這樣的權利。
獲得有權要求售賣方執漏,這樣的權利,是相對來自示範單位的交樓樣本(清水樓),和來自賣樓方的書面口頭承諾。

現在我們看見,房協無中生有,多此一舉的“維修承諾”,非常特別,與眾不同,全城只此一家,私樓不該造次,但自家則有權妄為。

房協知道大家都會上網,知道這樓宇以前被發現有過什麼問題

好像是在叫我們別擔心啦,房協搞定一切,房協保證維修一年喔!我們應放心付這些小錢去抽樓,房協對新聞說,房協在售樓書上也如是說,房協保證維修一年!“

後來我們都知道,在這樣的承諾下,市民似乎應該忘記他過去的問題,於是結果,夾屋超額申請幾倍,報紙都這樣賣。

那為甚麼,要特別挑在我們簽訂臨時買賣合約的時候,用一張協議模樣的東西,作從來沒公開表明過的:“維修承諾保障期間,只維修功能運作不正常的, 和不因裝修造成的。”

房協是否沒本事用文字表達清楚究竟是什麼東西的什麼功能?我在擔心我是否還要為房協擔心,又,他們是否害怕成為某種受害者?

我們簽臨時買賣合約,交出十數萬積蓄的支票時,才知道原來買樓要簽這樣的同意書,我表示懷疑它是否合法,是否一種陷阱時,當時職員,拒絕解釋更多。

我又沒有辦法看到我的單位,我心想,既然房協無端想多強調你們的責任如磐石般堅定,多餘地界定維修範圍可能也是害怕被那些“濫用房協維修承諾的傢伙”所利用,我只好識趣,也無奈地簽下代表我理解你的苦衷的一張協議。

現在的處境看來,我們竟然,幾乎無差別地,全體成為了“濫用房協維修承諾的傢伙”。
讓我們從DEFECT LIST說起。

DEFECT LIST和房協說的(有限)維修責任有什麼關係?

當我們交出DEFECT LIST後,房特派協職員前來(或甚至在電話中表示拒絕前來),是否把DEFECT LIST看為伴隨著銷售帶來的責任?

我不安地認為,似乎不是。

他們好像是在提醒我們,他們似乎可以自由地,不按法例地,不按公眾所接受的合理理據地,也不打算相信我們地,堅持兩種他們發明的依據來拒絕合理的執漏要求。說他們這是新發明,是我不才,因為這真的是我聞所未聞:

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

A)什麼是功能運作正常(他們不負責)?

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

他們派來的合資格工程師,有權漠視邏輯和真相,定義什麼是功能運作正常;

譬如說,我們說:這個馬桶不能沖廁,怎麼辦?

他們檢查過後表示:馬桶零件運作正常啊。馬桶不能沖水?你看,馬桶零件運作正常。馬桶不能沖水,那是馬桶的事,不是馬桶零件的錯。我們賣的是馬桶零 件,你買的是馬桶零件。馬桶組裝有問題?馬桶組裝與馬桶功能運作無關。你所簽訂的協議,不保障馬桶功能運作正常,只保障馬桶零件運作正常。

這些獲政府發牌的專業人士,在房協的指派下,認真地提醒我們,我們樓價裡所買的,其實是馬桶零件,而不是馬桶。所以我們必須自行負擔重新購買安裝一個運作正常的馬桶的費用。
房協的行為(包括找什麼人來,背什麼樣的經,作什麼樣的判斷),在我看來,就是:“馬桶零件確實是你們消費者買的,你可以不要。但正常運作的馬桶, 你可沒買過。所以我們一定不賠、不修、不理,誰叫你簽了那樣的條文,你應該識趣、知足、忘記。馬桶沒有發生功效,你要自己想辦法,你覺得不開心,你應讓時 間發揮它的功效。。。”。

除了不能沖廁的馬桶這樣的素質問題,還包括了 不能躺下沐浴的浴缸,不能停水的水閘,還有其他(請補充)。

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

B)什麼是裝修造成的問題(他們不負責)?

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

他們派來的合資格工程師,有權漠視邏輯和真相,定義什麼是經裝修造成的不正常;

譬如說,我們把窗台木板打開來,看到石屎嚴重滲漏,擔心樓宇結構防水有問題,請他們做些檢查。

他們表示:“打開”這個行為就是”裝修“。

你打開窗台,就是裝修了該窗台,造成了該窗台“範圍”的(任何問題)滲漏,這是你的責任。但我們會造好心,幫你用玻璃膠堵塞一下窗台周邊,以便這個窗台不會繼續造成滲漏。
我們想說:等等,這不對吧?你怎麼知道這種滲漏一定是窗台造成的滲漏?

他們表示:欸,你不是裝修了嗎?你不是裝修了嗎?誰叫你裝修了嗎?所以,你只要作了任何“裝修行為”,就一定是結構問題的肇因。

這些獲政府發牌的專業人士,在房協的指派下,認真地提醒我們,我們樓價所買的結構保障,不包含拆開、打開和使用儀器所發現的問題,哪怕是一丁點的稍 為改變了他們費心所作的化妝裝飾表層,都將破壞他們此次(或許古早就已經)發明的一種規則,即任何結構問題,只要是你碰過後才發現的,就表示輸了,你不打 開不知道,你打開了才看到,你得認命,他們化妝化對了,你打開打錯了,於是他們得逞,你得擔驚。

房協的行為(包括找什麼人來,背什麼樣的經,作什麼樣的判斷),在我看來,就是:“樓宇的結構,你們不裝修,就一定沒有問題。你們消費者確實買了我 們房協聲稱樓宇素質值得拿滿意紙、結構完全不成憂慮、十年前漏水問題已完全修復、因此樓價必須參照09年樓價飆升後的正常私樓市值才去打夾屋政策折扣的水 平,至於你們在裝修時發現的結構問題,即使不容於咱們優質管理工序、屋宇署條例、建築條例或任何住宅管理條例,也不見得房協會一如她所扮演的社會角色繼續 公義合理地秉公處理,而是道貌岸然地告訴我們,誰叫你“裝修了”才發現,你有本事“不經裝修”手段而發現化妝底下的結構問題,我們才會認同這些結構問題是 賣方本來就應該合乎道德良心地確保質素的。”

除了不打開窗台看不見的外牆滲漏這樣的結構問題,還包括了 不鑿牆看不見的嵌入外牆去水喉滲漏、不拆不看見的地台下天花上石屎滲漏,還有其他(請補充)。

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

屬於違法範圍的樓底高度太矮問題,這個要請師兄師姐們繼續研究,這樣的樓底高度是否已經違法,會否影響樓宇價值。但研究歸研究,還是要寫入DEFECT LIST的。

不要只因為“你覺得不好”而寫DEFECT LIST;

也不要只因為“你覺得房協願意執漏”而寫DEFECT LIST。

我們寫DEFECT LIST,考慮應包含:

(一)將來有機會出現問題時(房協已過保養期)你要負擔的額外維修成本;

(二)將來有機會出現意外時(造成傷人或天價物質的破壞)你要承擔的賠償責任;

(三)將來要維修時(屆時你已經入住了)你要付出更多的時間和精神成本;

(四)你所購置物業應有的價值(當你有需要按樓重新作MORTGAGE估價);

(五)你所居住物業所應有的結構整全(當你讓一家都安頓其中)。

房協人員提醒我們:“你們也知道這房子年期有多久啦!” 年期多久我們不知道嗎?難道政府夾心階層住屋計劃的本質是讓我們買“日久失修”的房子?

房協人員提醒我們:“你們也該知道這房子本來有過什麼問題啦!” 不是說過已經維修好了嗎?難道房協在售樓前所聲稱的維修不是維修,而只是瞞天過海的化妝?

房協人員說話的時候,背後在灌輸一種價值觀:你抽到夾屋運氣好,應該與你發現的劣質問題相抵,你應把問題看為是你運氣不好,而不是房協(卸責)責任有問題,房協(質量)監督有問題,或房協(交易)誠信有問題。

請別在這種時候告訴我們要知足,這個時候知足,即是要我們心存更大的僥倖。你不負責,我怎麼向自己和家人負責?

房協賣樓前告訴全港市民他們保一年維修,賣樓簽約前一刻才要求買家同意他們的維修責任有特別條件。這樣的如意算盤,打的是我們一定會裝修,而問題很 可能是一年後才出現。所以才會“裝修了不維修”和“一年後不維修”。裡面的必勝計算,通過各種條文告示、各種精心訂製的影像、各種人員的對答暗示,想讓我 們把“任何樓宇買賣收樓時享有的正常執漏維修”搞錯為“房協有條件的維修”,其偷換概念之居心,望諸君明察。
PPS:這些專業人員是否看多了科普書,如量子力學,知道什麼是薛定諤的貓(奧地利物理學家埃爾溫·薛定諤試圖證明量子力學在宏觀條件下的不完備性 而提出的一個思想實驗。即存放在密封盒子裡的一隻活貓,盒子裝有一粒放射性原子核和一罐毒氣。放射性原子核衰變時會放出中子,中子擊中毒氣罐,毒氣道理就 噴出殺死薛定諤的貓。由於不打開是不知道貓究竟死了沒有,而打開盒子後所產生的貓或死或生現象,是打開這個行為所造成和決定的。),以有限維修承諾(免責 協議)的條文為威,以歪曲邏輯文字遊戲為逼,去欺瞞因為買樓已身無分文不能拖延入住和因為沒有驗收經驗而滿心焦慮的夾屋消費者。

0 回應:

發佈留言