星期三, 7月 07, 2010

立會房委夾屋相關文件

一九九九年七月五日會議
參考資料

立法會房屋事務委員會
夾心階層住屋計劃


目的

本文件旨在闡述政府對全港夾屋屋苑代表大聯盟提交的意見書的回應。

背景

2.夾心階層住屋計劃(夾屋計劃)的目的,是為無法負擔私人樓宇但又不合資格申請公
共房屋的人士,提供住屋。政府以五折地價批出土地予房屋協會(房協),由房協代其
推行有關計劃,負責興建夾屋單位,並以折扣價把單位售予合資格的家庭。迄今已落
成的夾屋屋苑共有10個,建成的單位共有8 920個。

回購保證

3.全港夾屋屋苑代表大聯盟在提交的意見書中,建議房協行使回購所有夾屋單位的權
利,以便買家(特別是有經濟困難的買家)可按本身的意願,以原價把單位售回房協。
我們想重申一點,就是政府在批地時訂立回購單位的安排,目的在於防止樓宇炒賣活
動,而非為買家提供免受經濟環境改變或樓價下跌影響的"安全網"。夾屋單位業主須
遵守一項為期五年的轉售限制規定。業主如擬在五年內出售其單位,便須首先把單位
向房協出售;如房協不購回有關單位,業主便可向政府繳付補價,然後在公開市場以
市值出售其單位。由於住宅物業市場的炒賣活動已顯著減少,故此房協決定不行使購
回單位的權利。

4.雖然夾屋計劃和居者有其屋計劃均屬資助房屋計劃,但兩者的銷售對象、管理機構
及財務安排,均有所不同。房協如果提供回購單位的保證,便很可能會嚴重影響本身
的財政狀況及或有負債。

享用資助房屋福利的資格

5.全港夾屋屋苑代表大聯盟建議准許夾屋計劃的購樓人士在放棄履行合約後,立即可
以申請其他政府房屋資助。現時政府各項房屋資助計劃的申請人,均須遵守不得擁有
自置物業的規定。這項規定旨在確保當局能把有限的房屋資源分配給最有需要,而在
限制期內並無購置任何物業的人士。根據律政司的意見,已簽署買賣協議的人士,不
論其後有否簽署轉讓契據以完成買賣,均已取得有關物業的「衡平法權益」。即使尚
未完全繳付樓價,根據法律,有關物業在「衡平法」而言是屬於買家的。這類「衡平
法權益」具有金錢價值,並可在公開市場轉讓。基於這些考慮因素,我們認為已簽署
買賣協議的人士,即使其後未能完成該宗買賣,亦會被視作已擁有有關物業。

6.由於各項資助房屋計劃(例如租住公屋、居者有其屋計劃、首次置業貸款計劃和夾屋
計劃等)的申請人,一律須受不得擁有自置物業的規定所限制,故對無法履約的夾屋計
劃購樓人士放寬這項規定,並不恰當。

餘下夾屋單位的銷售計劃

7.房協作為推行夾屋計劃的機構,負責制訂夾屋單位的銷售計劃。不過,根據批地條
件,夾屋單位的售價必須徵得房屋局局長批准。我們在釐定餘下單位的售價時,會考
慮合資格家庭的負擔能力。

房屋協會執行委員會的會員

8.房協是獨立的非牟利機構。根據房協的會章,房協執行委員會委員是由房協的普通
會員在會員周年大會中選出的。為了更有推動房協的工作,房協會不時邀請擁有不
同背景、專長和專業知識的人士加入執行委員會。

政府總部
房屋局
一九九九年六月

一九九九年五月三日會議
參考資料

立法會房屋事務委員會
夾心階層住屋計劃


目的

在一九九九年三月三十日的會議上,議員曾討論夾心階層住屋(夾屋)計劃下兩個發展
項目。本文件旨在告知議員最新的發展。

背景

2.夾屋計劃的目的,是為無法負擔私人房屋,而又不合資格申請公營房屋的人士提
供住屋。直至目前為止,已落成的夾屋單位約有3 300個。疊翠軒是夾屋計劃下的發
展項目,位於將軍澳,共有1 424個單位,在一九九七年八月至九月間預售時,平均
售價是每平方呎3,500元,與當時的市值比較,有百分之三十八的折讓。葵涌浩景臺
是夾屋計劃的另一個發展項目,於一九九八年四至五月預售,平均售價為每平方呎
3,625元,相對當時市值約有百分之三十一的折讓。

疊翠軒

3.雖然房屋協會(房協)已於一九九八年九月履行買賣協議上的法律責任,取得入伙紙
,但由於需要進行一些修整和改善工程,故最後施工期仍然繼續。為確保單位的質
素達致令人滿意的水準,房協已即時採取行動,修整所有欠妥之處和改善單位的裝
飾。工程顧問和另一隊獨立測量師會在交樓前視察每個單位。此外,房協承諾,如
購樓人士報稱還有其他欠妥之處,該會會採取跟進行動,予以修整。房協最近已開
始分批邀請這個項目的購樓人士辦理物業轉讓手續。與此同時,房協已作出特別安
排,讓購樓人士在辦妥轉讓手續前,視察其單位。

4.直至現時為止,房協已分批發出九百二十一封入伙通知書,邀請購樓人士在四月
二十日至五月十日間辦理轉讓手續。其中30名購樓人士已辦妥手續,另有約90名獲
延期一週,以便他們在這段時間內申請由房協提供的第二按揭貸款。由於修整及改
善工程進行順利,房協計劃於四月內批邀請餘下的購樓人士辦理樓宇轉讓手續。

5.鑑於疊翠軒出現的問題,房協已推行下列措施,以加強對夾屋計劃下各項工程計
劃的品質管理︰


  1. 聘用更多有關範疇的專業人士,監察建造工程每個階段的施工質素;

  2. 在地盤設立示範單位,作為衡量質素的基準;以及

  3. 在工程接近竣工時,聘請獨立屋宇測量師,由他們證明單位達致令人滿意的
    水準,並協助買樓人士驗收有關單位。

浩景臺

6.有些業主投訴,浩景臺的售樓說明書並沒有述明當局會在該發展項目附近興建政
府宿舍。興建政府宿舍的建議,在接近一九九七年年底時由政府產業署提出,其後
的有關工程,則由建築署負責統籌和進行。建築署已按慣常的做法,諮詢多個有關
部門,例如環境保護署、運輸署和規劃署,邀請這些部門就該項計劃的環境、交通
和其他方面的影響提出意見。該署亦在一九九八年一月左右,就建議的計劃諮詢葵
青臨時區議會。該計劃在一九九八年二月中獲臨時立法會工務小組委員會批准,並
在一九九八年二月底,獲財務委員會批准。故此,在整個過程中,有關部門並沒有
就興建宿舍這項工程計劃,特別徵詢房協的意見。業主代表在李永達議員陪同下,
已在一九九九年四月二十日與副房屋局局長,房協及有關部門代表會面,以表達他
們對事情的意見。

7.目前,並沒有法例規監管物業發展商在預售樓花時,在售樓說明書內披露的資料
。為使售樓說明更清晰,並加強保障消費者的利益,我們計劃在一九九九年向立法
會提交條例草案,規管售樓說明書的內容。立法會房屋事務委員會已在一九九九年
三月三十日討論該條例草案,並表示支持。


政府總部
房屋局
一九九九年四月


資料文件
一九九八年九月七日

立法會房屋事務委員會
有關夾心階層住屋計劃的資料文件

目的

本文件旨在告知議員,房屋協會(房協)為已購置夾心階層住屋計劃(夾屋計劃)單位
人士提供的另一種付款方法。

背景

2.政府承諾在二零零五年年底前,興建共50 000個夾心階層住屋計劃單位,並由房
屋協會負責推行。到目前為止,有兩項計劃(1 906個單位)已經完成,另有七項計
劃(6 265個單位)已預售。

3.在該七項已預售的計劃中,有一項即將在八月完成,其他的則會在一九九八年下
半年和一九九九年年初完成,但由於近幾個月物業市道回落,部分購樓人士在尋求
按揭貸款時遇上困難,因此房協已在三月採取一系列措施,協助已購置這些夾心階
層住屋計劃單位的人士,包括提供三年利息優惠安排,以及分擔首五年內銀行因購
樓人士拖欠貸款而須承受的部分風險。這些購樓人士最近向房協要求更多財政資助
,包括按彈性折扣率計算售價、調低樓價和保證購回全部單位。房協在審慎考慮過
這些要求的政策、法律和財政影響後,已予以拒絕。

另一種付款方法

4.鑑於部分購樓人士面對財政困難,房協已於八月七日為購樓人士提供另一種付款
方法。該七項計劃的購樓人士現時可選擇原有的三年利息優惠安排,或不超過原本
樓價20%的第二按揭貸款,並享有五年免息的還款寬限期,並由第六年開始,按最
優惠利率還款,最多可分180個月攤還。預計房協推出的新付款方法,與現時為購
樓人士提供三年利息優惠安排所造成的財政影響大致相同。

5.新的付款安排會為希望完成買賣手續的購樓人士提供足夠協助。房協正利用本身
的資金落實這個安排,但不會對其財政狀況造成嚴重影響。

6.這個方法讓房協在審慎理財和為購樓人士提供彈性付款方法之間取得了適當的平
衡。政府尊重房協的決定。

政府總部
房屋局
一九九八年八月


立法會房屋事務委員會

夾心階層住屋計劃

目的

本文件就部分已購置夾心階層住屋計劃(夾屋計劃)單位人士提出的建議,闡述香港房
屋協會和政府的回應。

背景

2.香港房屋協會負責推行由政府資助的夾屋計劃。目前,有兩項計劃(1,906個單位)已
經完成,另有11項計劃(10,160個單位)在興建階段。在這些計劃當中,有七項已在一
九九七年和一九九八年年初以樓花形式發售,並會在本年餘下的時間和一九九九年
年初完成。

3. 部分已購置夾屋計劃單位樓花的人士投訴,近幾個月物業市道回落,令他們在完成
轉讓契據手續時遇到困難。為協助購置夾屋計劃單位的人士,房屋協會已採取下列措
施 -
  1. 如銀行提供達樓價的八成按揭,房屋協會會承擔首五年內銀行因購樓人士
    拖欠貸款而招致的損失。具體來說,在這段期間,銀行就有關單位的銀行
    估值和實際售價之間的差額所須承受的貸款風險,會由房屋協會承擔;以


  2. 房屋協會會把首三年最優惠利率和銀行最優惠按揭利率的利息差額,退還
    給購樓人士,從而資助他們的按揭還款開支。
目前情況

4. 部分購樓人士最近向房屋協會尋求進一步協助,要求房屋協會按彈性折扣率計算售
價、提供購回全部單位的保證和調低已出售單位的十足市值。政府與房屋協會審慎考
慮過購樓人士的要求後,認為不能答應這些要求。

5. 採用具追溯效力的彈性折扣率制度和重估已出售夾屋單位十足市值的建議,會立下
不良的先例,令購樓人士以為合約訂明的責任可因應市場情況轉變和價格波動而更改
。同時,這亦會對其他資助房屋計劃,例如房屋委員會(房委會)的居者有其屋計劃(居
屋計劃)和私人機構參建居屋計劃(私人參建計劃),造成嚴重影響。此外,由於售樓收
益會全部撥歸房屋協會,而政府只會在單位日後出售時,才收回十足地價,因此,讓
購樓人士選擇折扣率會令房屋協會的收入減少,並且影響到房屋協會的現金流量,因
為按照這樣的安排,房屋協會須把部分原有售樓收益退還給購樓人士。

6. 雖然房屋協會與房委會均參予出售資助房屋單位,但財務安排方面的運作則有別於
房委會。如果房屋協會提供購回全部單位的保證,便會對其財政狀況和或然負債造成
嚴重影響。

7. 房屋協會和政府均了解部分購樓人士所面對的困難。為此,房屋協會已同意向購樓
人士提供協助,分擔首五年內銀行因購樓人士拖欠貸款而招致的損失,並作出首三年
銀行按揭利息優惠安排。房屋協會的新安排,已得到多間銀行的支持。

可用面積

8.至於可用面積的問題,由於目前並無標準和公認的方法來計算可用面積,房屋協會
會繼續為準購樓人士,按有關專業協會和消費者委員會就實用面積取得一致意見的定
義,提供有關實用面積的資料。而有關專業協會、消費者委員會和政府現正研究可否
為可用面積訂下標準定義。

政府總部
房屋局
一九九八年七月

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